Der Immobilienkauf in Frankreich: So läuft's ab!

Die Suche beginnt! Nachdem Sie uns Ihre Wünsche und Ihr Budget mitgeteilt haben, können wir das exklusive Suchmandat ganz einfach digital unterzeichnen. Anders als klassische Makler sind wir nicht auf unser eigenes Portfolio beschränkt – wir durchsuchen den gesamten Markt für Sie und arbeiten mit allen lokalen Maklern der Region zusammen. Das bedeutet: Sie haben Zugang zu wirklich allen Immobilien in Südfrankreich, auch zu Off-Market-Objekten, die nicht öffentlich angeboten werden!

Wir stellen Ihnen passende Immobilien vor, die Ihren Suchkriterien entsprechen. Gerne können Sie uns auch selbst Links zu Inseraten schicken, die Sie online entdeckt haben – am einfachsten per WhatsApp! Wir holen dann weitere Informationen für Sie ein und kontaktieren die entsprechenden Agenturen. So sparen Sie sich die oft mühsame Kommunikation mit französischen Maklern. Nach einer gewissen Zeit grenzen wir gemeinsam die Auswahl auf ca. 5 Favoriten ein.
Das Beste: Für Sie als Käufer entstehen keine zusätzlichen Kosten, denn wir teilen uns die Provision mit dem Makler des Verkäufers!

In Frankreich werden die Adressen der Immobilien oft nicht genannt und manchmal entpuppt sich das „Traumhaus" als Enttäuschung direkt an einer lauten Straße. Mit uns an Ihrer Seite passiert das nicht – wir prüfen die Objekte und die Gegend genau.

Unser Suchgebiet:  Juliane begleitet Sie persönlich durch das Hinterland von Cannes und Nizza (Mougins, Grasse, Valbonne, Opio, Cabris, St. Paul-de-Vence)  während Kim sich um Cannes, Antibes und Umgebung kümmert. Auf Wunsch sind wir beide zwischen der italienischen Grenze und St. Tropez für Sie tätig!

PS: Auf Wunsch kann das exklusive Suchmandat (unsere Sicherung des Provisionsanspruches) auch erst nach dem ersten persönlichen Kennenlernen in Frankreich unterzeichnet werden. So viel Vertrauen muss sein. Die Provision ist ein rein erfolgsbasiertes Honorar,  Sie zahlen nur im Falle einer erfolgreichen Vermittlung.

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie machen, steht die Finanzierung im Fokus – und dieses Thema sollten Sie keinesfalls unterschätzen oder zu spät angehen! Viele Käufer machen den Fehler, sich erst dann um die Finanzierung zu kümmern, wenn sie bereits eine passende Immobilie gefunden haben. Das kann zu erheblichem Stress und Zeitverlust führen. Warum? In Frankreich erwarten Verkäufer bereits am Tag der Gebotsabgabe eine Finanzierungszusage – mitsamt den groben Rahmenbedingungen wie maximalem Zinssatz, Laufzeit und verfügbarem Eigenkapital. Wer jetzt erst anfängt, die Selbstauskunft der Bank auszufüllen, kommt in Zeitnot und schwächt seine Verhandlungsposition erheblich.

Hier kommt noch eine besondere Herausforderung hinzu: Nur wenige deutsche Banken finanzieren Ferienhäuser oder Zweitwohnsitze im Ausland. Die Auswahl ist deutlich eingeschränkter als bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland. Wir können Ihnen gerne einen Kontakt zu einem deutschen Finanzierungsberater herstellen, der auf Auslandsimmobilien spezialisiert ist und Sie kompetent durch den Prozess führt. 

Wenn Sie keine Finanzierung benötigen – umso besser! Als sogenannter "Cash-Buyer" sind Sie hochangesehen bei französischen Verkäufern und haben eine besonders starke Verhandlungsposition. Der Verkäufer weiß: Keine Bank bedeutet kein Risiko einer abgelehnten Finanzierung, und der Kaufprozess läuft deutlich schneller und reibungsloser ab. Trotzdem sollten Sie auch als Cash-Buyer nicht unvorbereitet sein: Bitten Sie Ihre Bank schon frühzeitig um einen Bonitätsnachweis auf Französisch oder Englisch (z.B. eine Bestätigung über ausreichend verfügbares Kapital). So sind Sie bestens vorbereitet und können Ihre starke Position beim Verkäufer optimal ausspielen!

Natürlich sollten Sie Ihr Budget kennen – aber genauso wichtig ist es, realistische Vorstellungen davon zu haben, was Sie damit in Ihrer Wunschregion tatsächlich kaufen können. Die Côte d'Azur ist eine Region mit einigen der teuersten Immobilien Frankreichs, aber die Preisunterschiede zwischen den Orten sind teilweise enorm! Für den Preis eines renovierten Apartments in Cannes oder Nizza kann man im Hinterland teilweise schon ein Haus kaufen.

Unser Tipp: Je besser Sie Ihre Bonität belegen können, desto stärker ist Ihre Position in der Verhandlung. Als ausländischer Käufer ist es Ihr Ziel, den französischen Verkäufer maximal zu beruhigen und ihm zu zeigen, dass Sie ein seriöser, zahlungsfähiger Kaufinteressent sind. Eine solide Finanzierungszusage oder ein Nachweis über ausreichend Eigenkapital sind dabei Ihr stärkstes Argument. Bereiten Sie diese Unterlagen also möglichst früh vor – am besten schon bevor die eigentliche Suche beginnt. So können Sie entspannt und mit starker Verhandlungsposition ins Rennen gehen, wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben!

Sobald Ihre Favoritenliste steht, organisieren wir eine gemeinsame Besichtigungstour, meist in Zusammenarbeit mit mehreren lokalen Maklern. Planen Sie am besten mehrere Tage ein  (wir empfehlen mindestens eine Woche) – so haben Sie genügend Zeit und können die Besichtigungen in Ruhe angehen und auch eine Zweitbesichtigung evtl. mit Gutachter einplanen. Auf einer Tour können in der Regel bis zu 5 Immobilien pro Tag besucht werden, abhängig von Ihrem Zeitplan, der Lage und den Fahrtzeiten zwischen den Objekten. Neben den Besichtigungen sollten Sie auch Zeit planen die verschiedenen Umgebungen zu erkunden: Welche Restaurants und Supermärkte sind in der Nähe? Wo kann ich hier mit dem Hund spazieren? Wie schnell bin ich am Flughafen oder am Strand?

Die sorgfältige Vorbereitung zahlt sich aus: Die meisten unserer Kunden finden ihre Traumimmobilie oft bereits während der ersten Besichtigungs-Tour.

Nach den Besichtigungen ist es hoffentlich soweit: Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden! Vielleicht ist es das charmante Landhaus im Hinterland von Grasse, das Penthouse mit Meerblick in Cannes oder die luxuriöse Villa in Valbonne – ganz egal, Hauptsache es fühlt sich richtig an. Wir empfehlen Ihnen immer eine Zweitbesichtigung, um ganz sicher zu gehen und noch offene Fragen zu klären.

Im nächsten Schritt prüfen wir gemeinsam mit Ihnen alle verfügbaren Unterlagen zur Immobilie: Grundrisse, Energieausweis, eventuelle Baugenehmigungen und weitere wichtige Dokumente. Besprechen Sie mit uns alle Details: Gibt es Renovierungsbedarf? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Welche Besonderheiten gibt es bei dieser Immobilie? Bei baulichen Fragen können wir auch einen Gutachter, Architekten oder Innenarchitekten hinzuziehen.

Jetzt ist auch der richtige Zeitpunkt, um eine endgültige Finanzierungsbestätigung von Ihrer Bank einzuholen – oder eine Bankbestätigung über ausreichend Eigenkapital (auf französisch) vorzulegen. Diese Nachweise brauchen Sie spätestens beim nächsten Schritt. Wenn alles passt und Sie sich absolut sicher sind, geht es weiter zum nächsten Schritt: dem Gebot!

In Frankreich beginnen Preisverhandlungen üblicherweise mündlich, bevor irgendetwas schriftlich festgehalten wird. Das ist ganz normal und gibt beiden Seiten die Möglichkeit, diskret und flexibel zu kommunizieren. Wir übernehmen die Verhandlung für Sie und sprechen mit dem Verkäufer oder dessen Makler.  Dabei bringen wir unsere Marktkenntnisse ein und können einschätzen, wo noch Verhandlungsspielraum besteht. Anders als in Deutschland, wo oft schnell zum „letzten Preis" gesprungen wird, nimmt man sich in Frankreich gerne etwas mehr Zeit für diese Phase.

Neben dem Kaufpreis können auch andere Punkte besprochen werden: Welche Möbel oder Einrichtungsgegenstände sind im Preis enthalten? Wann ist der gewünschte Einzugstermin? Gibt es eventuell notwendige Reparaturen, die noch erledigt werden sollten? Seien Sie realistisch, aber scheuen Sie sich nicht, ein angemessenes Angebot zu machen – verhandeln gehört hier einfach dazu! Wir halten Sie über den Stand der Verhandlungen auf dem Laufenden und geben Ihnen ehrliche Empfehlungen. Manchmal braucht es mehrere Gesprächsrunden, bis beide Seiten zufrieden sind – bleiben Sie geduldig!

Wenn sich beide Seiten auf einen Kaufpreis geeinigt haben – Glückwunsch! Dieser Moment nennt sich Handelseinigkeit und ist ein wichtiger Meilenstein auf Ihrem Weg zur Traumimmobilie. Die mündliche Einigung ist in Frankreich noch nicht rechtlich bindend! Danach geht es nämlich in die schriftliche Phase:

Nach der mündlichen Einigung folgt der erste formale Schritt: das schriftliche Kaufangebot, auf Französisch „l'offre d'achat" oder kurz „l'offre". Dieses mehrseitige Dokument wird von uns für Sie vorbereitet und enthält alle wichtigen Eckdaten: Ihre Identifikationsdaten, eine genaue Beschreibung der Immobilie, den vereinbarten Kaufpreis, die genaue Höhe der Maklerprovision sowie eventuelle "aufschiebende" Bedingungen.

Solche Bedingungen können zum Beispiel die Finanzierungszusage Ihrer Bank oder ein positives Baugutachten sein – sie schützen Sie als Käufer! Das Offre hat üblicherweise eine Gültigkeitsfrist von einigen Tagen bis zu einer Woche, in der der Verkäufer Zeit hat zu entscheiden.  Sie können das Offre ganz einfach digital unterschreiben, ohne noch ein weiteres Mal nach Frankreich reisen zu müssen.

Sobald der Verkäufer Ihr schriftliches Angebot akzeptiert und unterschrieben zurücksendet, wird die Sache verbindlich. Ab diesem Moment ist die Immobilie exklusiv für Sie reserviert – der Verkäufer darf sie nicht mehr anderen Interessenten anbieten oder verkaufen.  Er darf jetzt kein anderes Gebot mehr annehmen, selbst wenn dieses höher liegt! Außerdem darf es vorerst keine weiteren Besichtigungen mehr geben. Die Immobilie wird nun bis zu einem festgelegten Datum für Sie reserviert, an dem der Vorvertrag beim Notar unterzeichnet wird. Dies ist üblicherweise ca 3-4 Wochen nach Annahme des Gebots der Fall.

Der Verkäufer ist ab diesem Moment rechtlich verpflichtet, das gibt Ihnen als Käufer eine sehr sichere Position! Sie selbst können allerdings noch ohne Probleme zurücktreten! Diese etwas einseitige Regelung zugunsten des Käufers ist typisch für das französische Immobilienrecht und dient dem Verbraucherschutz.

Folgende Informationen benötigen wir von Ihnen für das OFFRE:
1) Von allen Käufern: Name, Vorname, Mädchenname der Frau (sehr wichtig in Frankreich), Geburtsdatum, Geburtsort, Staatsangehörigkeit, Familienstand, Beruf, Meldeadresse, Emailadresse, Nummer Mobiltelefon (Sie bekommen einen Code zugesendet für die digitale Unterschrift)
2) Bonitätsnachweis oder Finanzierungsbestätigung der Bank (mit Angabe der Rahmenbedingungen wie Zinssatz etc)
3) Kopie der Personalausweise

WICHTIG: Die Abgabe des Gebotes bedeutet noch nicht, dass Sie eine Anzahlung leisten müssen!

Etwa 1 bis 4 Wochen nach Annahme des Offre steht der wichtigste Termin an: die Unterzeichnung des notariellen Vorvertrags, auf Französisch „Promesse de Vente" oder „Compromis de Vente". Dieser Termin findet beim französischen Notar statt, der eine neutrale, gesetzlich vorgeschriebene Rolle innehat und beide Parteien berät und schützt. Wir empfehlen Ihnen gerne deutsch- oder englischsprachige Notare in Nizza mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten.

Wichtig zu wissen: In Frankreich ist es nicht unüblich, dass Verkäufer und Käufer zwei verschiedene Notare beauftragen. Die Notare koordinieren den Ablauf unter sich, dies ist nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. 

Der Vorvertrag ist ein umfassendes Dokument, das alle Details des Kaufs rechtsverbindlich festhält: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, genaue Beschreibung der Immobilie, Zusicherungen des Verkäufers, aufschiebende Bedingungen und vieles mehr. Der Notar erklärt Ihnen den gesamten Vertragsinhalt Punkt für Punkt – nehmen Sie sich Zeit für Fragen! Der Termin kann durchaus zwei Stunden dauern, je nachdem ob es noch viele Fragen oder Verhandlungsbedarf gibt. Wichtig: In dieser ersten Beurkundung können noch Absprachen (bei Zustimmung aller Beteiligten) geändert oder hinzugefügt werden. In der zweiten und finalen Beurkundung dem "Acte de Vente" ist dies nicht mehr möglich!

Bringen Sie unbedingt Ihre Ausweisdokumente und eine EC-Karte mit, denn ein Vorschuss für den Notar (für Eintragungsgebühren) wird direkt im Termin fällig.

Einige Tage nach der Beurkundung zahlen Sie dann die Anzahlung von 10% des Kaufpreises auf das Notaranderkonto. Manchmal ist eine Zahlung von 5% in Absprache möglich. Der Notar bestätigt Ihnen den Geldeingang.

Beantragen Sie bereits jetzt (online) internationale Geburts- und Heiratsurkunden – die brauchen Sie später für die finale Beurkundung!

Direkt nach der Unterzeichnung des Vorvertrags beginnt eine gesetzliche Rücktrittsfrist von 10 Tagen („délai de rétractation"). Diese Frist schützt Sie als Käufer: In diesen 10 Tagen können Sie noch vom Kauf zurücktreten, ohne Angabe von Gründen und ohne Ihre Anzahlung zu verlieren!

Der Verkäufer hat dieses Recht nicht – nur Sie als Käufer. Der Notar informiert Sie über den Start dieser Periode per digitalem Einschreiben (AR24), sodass Sie genau wissen, wann die Frist beginnt und endet. Das mag Ihnen zunächst seltsam vorkommen – „Warum sollte ich zurücktreten, wenn ich doch gerade unterschrieben habe?" Aber diese Frist ist ein wichtiger Verbraucherschutz im französischen Recht und gibt Ihnen noch einmal Gelegenheit, Ihre Entscheidung in Ruhe zu überdenken. Nach Ablauf dieser 10 Tage ist der Vorvertrag endgültig bindend – dann können Sie nur noch unter sehr spezifischen Bedingungen (wie z.B. Ablehnung der Finanzierung durch die Bank) vom Kauf zurücktreten. In den allermeisten Fällen ist diese Phase aber einfach eine Formalie und die Vorfreude überwiegt!

Nach dem Vorvertrag beginnt eine Phase von etwa 2-3 Monaten, in der der Notar alle notwendigen Prüfungen, Fristen und Eintragungen durchführt. In dieser Zeit passiert rechtlich eine Menge, auch wenn Sie selbst nicht viel tun müssen! Der Notar prüft zum Beispiel, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht für die Immobilie hat (was in Frankreich üblich ist, aber nur sehr selten ausgeübt wird). Er lässt eventuelle Belastungen aus dem Grundbuch löschen, überprüft (wie in Deutschland) alle Unterlagen zur Immobilie und sorgt dafür, dass rechtlich alles einwandfrei ist.

Gleichzeitig läuft in dieser Phase auch Ihre Finanzierungsfrist: Falls Sie einen Kredit benötigen, müssen Sie bis zum vereinbarten Stichtag die Finanzierungszusage der Bank vorlegen. Sollte die Bank den Kredit ablehnen, können Sie vom Kauf zurücktreten und bekommen Ihre Anzahlung zurück – das ist eine wichtige Schutzklausel! Diese Wartezeit überbrücken Sie am besten mit praktischen Vorbereitungen: Wir helfen Ihnen gerne bei der Suche nach zuverlässigen Handwerkern, Versicherungen oder anderen Dienstleistern vor Ort – so können Sie direkt nach der Schlüsselübergabe durchstarten! Wir halten Sie über alle wichtigen Entwicklungen auf dem Laufenden!

Kümmern Sie sich schon jetzt um die Versicherung "assurance d'habitation" , die abgeschlossene Police benötigen Sie für die finale Unterschrift.

Sobald der Notar alle Prüfungen abgeschlossen hat und alle Eintragungen erfolgt sind, informiert er Sie darüber. Jetzt werden Sie zur Zahlung des restlichen Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten und Eintragungsgebühren aufgefordert. Das Geld wird auf das Notaranderkonto überwiesen – nicht direkt an den Verkäufer! Der Notar informiert Sie detailliert über die genaue Summe, die zu überweisen ist.

Wichtig: Weisen Sie die Überweisung unbedingt rechtzeitig an, denn ohne vorherigen Geldeingang kann der Notar die finale Beurkundung nicht veranlassen! Internationale Überweisungen können ein paar Tage dauern, planen Sie das ein.

Parallel sollten Sie jetzt auch die Versicherung abschließen – am wichtigsten ist die „assurance d'habitation" (Wohngebäudeversicherung), die Sie zum Tag der Übergabe benötigen. Ohne Versicherung keine Schlüssel! Außerdem können Sie bereits Strom (z.B. bei EDF) und Wasser (z.B. bei SUEZ) online anmelden. Wir helfen Ihnen gerne bei diesen praktischen Schritten, in Frankreich kann man alles online erledigen.

Einen Tag vor der finalen Beurkundung findet eine gemeinsame Besichtigung der Immobilie statt.  Das ist Ihre Gelegenheit, noch einmal alles zu überprüfen: Ist die Immobilie im vereinbarten Zustand? Sind alle im Vertrag aufgeführten Gegenstände noch vorhanden? Funktioniert alles? Bei dieser Besichtigung werden auch die Zählerstände für Strom, Wasser und eventuell Gas erfasst – wichtig für die späteren Abrechnungen.

Sie können letzte Fragen mit dem Verkäufer klären, zum Beispiel zur Bedienung der Heizung, zu den Nachbarn oder zu praktischen Dingen wie Müllabfuhr-Terminen. Nehmen Sie sich Zeit für diesen Termin – es ist der letzte Moment, bevor die Immobilie offiziell Ihnen gehört! Falls bei der Besichtigung Mängel auffallen, die vorher nicht da waren oder nicht vereinbart wurden, können diese noch besprochen werden. Meist läuft aber alles reibungslos und die Vorfreude auf den nächsten Tag ist riesig. Bald halten Sie die Schlüssel in der Hand!

Der große Tag ist da: die zweite und finale notarielle Beurkundung, der „Acte de Vente"! Bei diesem Termin beim Notar wird der endgültige Kaufvertrag unterschrieben – ab diesem Moment sind Sie offiziell Eigentümer Ihrer Immobilie in Frankreich. Der Notar verliest noch einmal alle wichtigen Punkte des Vertrags, auch wenn zu diesem Zeitpunkt keine Änderungen mehr möglich sind. Alles ist rechtlich geprüft und abgesichert.

Nach den Unterschriften beider Parteien folgt der schönste Moment: die Schlüsselübergabe! Der Verkäufer übergibt Ihnen die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause – ein magischer Augenblick, auf den Sie so lange hingearbeitet haben. Der Notar wird in den kommenden Wochen noch die Eigentumsübertragung im Grundbuch eintragen, aber das ist reine Formsache. Ab jetzt können Sie die Immobilie nutzen, renovieren, vermieten – ganz wie Sie möchten. Herzlichen Glückwunsch, Sie sind nun stolzer Eigentümer einer Immobilie in Südfrankreich!