Immobilie in Frankreich vererben oder erben

Viele Immobilienbesitzer verwechseln zwei grundlegend verschiedene Dinge. Das Erbrecht regelt, wer wie viel erbt. Die Erbschaftssteuer hingegen bestimmt, wie viel die Erben an den Staat zahlen müssen. Bei französischen Immobilien gelten für beide Bereiche unterschiedliche Regeln. Während das Erbrecht durchaus deutsches oder ausländisches Recht sein kann, wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien in Frankreich immer nach französischem Steuerrecht berechnet. Diese Unterscheidung ist entscheidend für Ihre Planung.

Die EU-Regel brachte 2015 eine Revolution

Seit August 2015 hat sich die rechtliche Situation grundlegend geändert. Die Europäische Erbrechtsverordnung führte ein einfaches Prinzip ein: Es gilt das Erbrecht des Landes, in dem der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Das bedeutet konkret: Wenn ein deutsches Ehepaar in München lebt und ein Ferienhaus in Cannes besitzt, wird die französische Immobilie nach deutschem Erbrecht vererbt – nicht nach französischem.

Das war früher anders. Bis 2015 galt für Immobilien automatisch das Recht des Landes, in dem die Immobilie lag.

Sie haben ein Wahlrecht

Die EU-Verordnung gibt Ihnen zusätzlich eine wichtige Möglichkeit: Im Testament können Sie selbst bestimmen, welches Recht auf Ihren Nachlass angewendet werden soll. Zur Auswahl steht das Recht Ihres Wohnsitzlandes oder das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit. Als deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in Frankreich könnten Sie also bestimmen, dass deutsches Recht gelten soll – und umgekehrt. Wichtig ist nur: Diese Rechtswahl muss ausdrücklich im Testament festgehalten werden.

Pflichtteile: In Frankreich haben Kinder eiserne Rechte

Der größte Unterschied zwischen französischem und deutschem Erbrecht betrifft die Kinder. In Frankreich können Sie Ihre Kinder praktisch nicht enterben. Sie haben ein zwingendes gesetzliches Recht auf einen Mindestanteil am Nachlass – die sogenannte "réserve héréditaire". Bei einem Kind beträgt dieser geschützte Anteil die Hälfte des Nachlasses, bei zwei Kindern zwei Drittel und bei drei oder mehr Kindern sogar drei Viertel. Nur der verbleibende Teil kann frei per Testament verteilt werden.

Das deutsche Erbrecht gibt Ihnen deutlich mehr Freiheit. Sie können Ihre Kinder im Testament enterben. Diese behalten dann zwar einen Pflichtteilsanspruch, dieser ist aber nur ein Geldanspruch gegen die Erben und kein direktes Recht am Nachlass selbst. Außerdem können Sie im deutschen Recht beispielsweise Ihre Kinder zunächst auf den Pflichtteil setzen und Ihren Ehepartner als Alleinerben einsetzen – eine Gestaltung, die im französischen Recht so nicht möglich ist.

Das Berliner Testament funktioniert in Frankreich nicht

Viele deutsche Ehepaare errichten ein sogenanntes Berliner Testament. Dabei setzen sich die Ehepartner gegenseitig als Alleinerben ein, und erst nach dem Tod des zweiten Partners erben die Kinder. Dieses gemeinschaftliche Ehegattentestament ist nach französischem Recht jedoch ungültig. Frankreich kennt nur Einzeltestamente. Auch Erbverträge, wie sie das deutsche Recht erlaubt, gibt es im französischen Recht nicht.

Besondere Regeln für Unverheiratete

Wenn Sie mit Ihrem Partner unverheiratet zusammenleben, sollten Sie aufhorchen. In Frankreich haben unverheiratete Partner kein gesetzliches Erbrecht – unabhängig davon, wie lange Sie zusammenleben. Ohne Testament erbt Ihr Partner nichts! Und selbst mit Testament wird er steuerlich wie ein Fremder behandelt, was extrem hohe Steuersätze bedeutet. Die Lösung heißt PACS – der "Pacte civil de solidarité", die französische Form der eingetragenen Partnerschaft. Mit einem PACS sind Sie Ihrem Ehepartner steuerlich gleichgestellt und können komplett steuerfrei erben. Auch gleichgeschlechtliche Paare können einen PACS abschließen. Der PACS kann unkompliziert beim französischen Rathaus oder Notar geschlossen werden.

Jetzt kommen wir zum entscheidenden Punkt, den viele falsch verstehen. Auch wenn für die Erbfolge deutsches Recht gilt, wird die Erbschaftsteuer bei einer französischen Immobilie immer nach französischem Steuerrecht berechnet! Der Grund ist das sogenannte Belegenheitsprinzip: Immobilien werden dort besteuert, wo sie liegen. Das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen von 2006 stellt sicher, dass Sie nicht doppelt zahlen müssen.

Freibeträge: Deutlich niedriger als in Deutschland

Die französischen Freibeträge liegen erheblich unter den deutschen. Als Kind können Sie in Frankreich nur 100.000 Euro steuerfrei erben, während es in Deutschland 400.000 Euro sind. Für Geschwister liegt der Freibetrag bei lediglich 15.932 Euro, für Nichten und Neffen bei 7.967 Euro. Besonders drastisch ist der Unterschied für nicht verwandte Personen: Sie haben nur einen Freibetrag von 1.594 Euro. Eine große Ausnahme gibt es allerdings: Ehepartner und PACS-Partner sind in Frankreich komplett von der Erbschaftssteuer befreit. Sie zahlen gar keine Steuern, egal wie hoch der Wert der Erbschaft ist. In Deutschland liegt der Freibetrag für Ehepartner hingegen bei 500.000 Euro – danach wird besteuert.

Die Steuersätze steigen progressiv

Die französische Erbschaftsteuer wird in Stufen berechnet, ähnlich wie die Einkommensteuer. Für Kinder beginnt der Steuersatz bei fünf Prozent für die ersten 8.072 Euro und steigt bis auf 45 Prozent für Beträge über 1,8 Millionen Euro. Geschwister zahlen 35 Prozent bis zu einem Betrag von 24.430 Euro und darüber hinaus 45 Prozent. Nicht verwandte Personen werden mit bis zu 60 Prozent besteuert – eine enorme Belastung.

Ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung

Nehmen wir an, Sie vererben ein Haus an der Côte d'Azur im Wert von 1 Million Euro an zwei Kinder. Jedes Kind erbt 500.000 Euro. Nach Abzug des jeweiligen Freibetrags von 100.000 Euro bleiben pro Kind 400.000 Euro steuerpflichtig – das macht etwa 92.000 Euro Erbschaftsteuer pro Kind, also insgesamt 184.000 Euro.

Variante mit SCI und Schenkungen:

Hätten Sie die Immobilie in eine SCI eingebracht und über die Jahre schrittweise Anteile verschenkt, sähe die Rechnung ganz anders aus. Alle 15 Jahre können Sie jedem Kind Anteile im Wert von 100.000 Euro steuerfrei schenken. Der entscheidende Vorteil: Es zählt der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung. Wenn das Haus später im Wert steigt, werden die bereits übertragenen Anteile nicht nachbesteuert.

Bei drei Schenkungen über 45 Jahre und einer angenommenen Wertverdopplung auf 2 Millionen Euro könnten so mehrere Hunderttausend Euro Erbschaftsteuer gespart werden.



Wichtig: Dies ist nur ein vereinfachtes Beispiel. Die tatsächlichen Steuereffekte hängen von vielen individuellen Faktoren ab. Eine SCI bringt auch laufende Kosten und Pflichten mit sich. Lassen Sie sich hierzu unbedingt von spezialisierten Steuerberatern und Anwälten beraten, die Ihre konkrete Situation analysieren.

Für den Hauptwohnsitz des Verstorbenen gibt es eine steuerliche Vergünstigung. Der Wert der Immobilie wird um 20 Prozent reduziert, bevor die Erbschaftsteuer berechnet wird. Allerdings gilt dies nur, wenn ein direkter Verwandter – also ein Kind, der Ehepartner oder PACS-Partner – dort auch tatsächlich gewohnt hat.

Eine weitere Besonderheit ist die Aufteilung in Nießbrauch und bloßes Eigentum. Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie zu nutzen und Mieteinnahmen zu beziehen, während der bloße Eigentümer das Eigentum hat, aber nicht nutzen kann. Diese Aufteilung spielt bei der Erbschaftsteuer eine Rolle, weil der Wert von Nießbrauch und bloßem Eigentum vom Alter des Nießbrauchers abhängt. Je älter der Nießbraucher, desto wertvoller ist das bloße Eigentum – weil die Wahrscheinlichkeit höher ist, dass der Nießbraucher bald stirbt und das volle Eigentum auf den bloßen Eigentümer übergeht.

Wenn Sie eine französische Immobilie erben oder ein Testament vorhanden ist, müssen Sie zwingend einen französischen Notar einschalten. Der Notar übernimmt in Frankreich deutlich mehr Aufgaben als in Deutschland. Er stellt fest, wer die Erben sind und wie hoch ihre Anteile sind, bewertet die Immobilie, erstellt die Erbschaftsteuererklärung und sorgt dafür, dass das Eigentum im französischen Grundbuch auf die Erben übertragen wird.

Wir empfehlen Ihnen dringend, einen deutschsprachigen Notar oder einen Notar mit Erfahrung in deutsch-französischen Erbfällen zu wählen. Die Kommunikation wird dadurch erheblich einfacher, und Sie verstehen genau, was passiert. Bei HEXAGON Real Estate können wir Ihnen gerne Kontakte vermitteln.

Diese Dokumente brauchen Sie

Der Notar benötigt verschiedene Unterlagen von Ihnen. Dazu gehören die Sterbeurkunde, das Familienbuch oder die Heiratsurkunde, eventuelle Testamente und – falls vorhanden – ein Ehevertrag. Alle diese Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer ins Französische übersetzt werden. Der französische Notar prüft außerdem im französischen Testamentsregister, ob der Verstorbene ein französisches Testament hinterlegt hat.

Fristen sind heilig

Die Erbschaftsteuererklärung muss innerhalb bestimmter Fristen beim französischen Finanzamt eingereicht werden. Hatte der Verstorbene seinen Wohnsitz in Frankreich, beträgt die Frist sechs Monate ab dem Todestag. Lebte der Verstorbene im Ausland, verlängert sich die Frist auf zwölf Monate. Wenn Sie diese Fristen versäumen, können empfindliche Säumniszuschläge und Strafen fällig werden. Der beauftragte Notar kümmert sich normalerweise um die fristgerechte Einreichung – aber Sie sollten ihn zeitnah nach dem Todesfall kontaktieren.

Die Kosten der Nachlassabwicklung

Die Arbeit des französischen Notars ist nicht kostenlos. Die Notargebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt. Zusätzlich entstehen Kosten für die Grundbuchprüfung, die Eintragung im Grundbuch und eventuelle Übersetzungen. Diese Kosten werden üblicherweise vom Nachlass abgezogen, also von den Erben gemeinsam getragen.

"Ich bin Deutscher, da gilt deutsches Recht für alles"

Das ist der häufigste Irrtum. Richtig ist: Deutsches Erbrecht kann gelten und regelt dann, wer was erbt. Aber die französische Erbschaftsteuer auf die Immobilie müssen Sie trotzdem zahlen – und die wird nach französischem Steuerrecht berechnet. Die beiden Rechtsgebiete sind komplett getrennt zu betrachten.

"Wir machen ein Berliner Testament, das gilt überall"

Ein deutsches Berliner Testament kann problematisch sein, wenn französisches Erbrecht zur Anwendung kommt. Das gemeinschaftliche Ehegattentestament ist nach französischem Recht unwirksam. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welches Recht gelten wird, sollten Sie unbedingt fachlichen Rat einholen, bevor Sie ein Testament errichten.

"Wir leben seit 20 Jahren zusammen, mein Partner erbt automatisch"

In Frankreich ist das ein gefährlicher Irrtum. Ohne Heirat oder PACS hat Ihr Partner kein gesetzliches Erbrecht. Selbst wenn Sie ihn im Testament bedenken, wird er steuerlich wie ein Fremder behandelt und zahlt bis zu 60 Prozent Erbschaftsteuer. Ein PACS kann diese Probleme komplett lösen.

"Das mit dem Erben regeln wir später, wir haben ja Zeit"

Je früher Sie planen, desto mehr können Sie sparen. Die Freibeträge bei Schenkungen erneuern sich alle 15 Jahre. Wenn Sie frühzeitig beginnen, Vermögen zu übertragen, können Sie diese Freibeträge mehrfach nutzen. Außerdem vermeiden Sie, dass Ihre Erben im Trauerfall unter Zeitdruck wichtige finanzielle Entscheidungen treffen müssen.

Wenn Sie Eigentümer einer französischen Immobilie sind

Erstellen Sie ein Testament und treffen Sie darin eine bewusste Rechtswahl. Überlegen Sie, ob französisches oder deutsches Erbrecht besser zu Ihrer Familiensituation passt. Wenn Sie mit einem Partner zusammenleben, ohne verheiratet zu sein, prüfen Sie unbedingt eine Heirat oder einen PACS. Informieren Sie sich über Möglichkeiten der Schenkung zu Lebzeiten, um Freibeträge optimal zu nutzen. Suchen Sie rechtzeitig Kontakt zu einem deutschsprachigen Notar in Frankreich, damit Sie im Ernstfall einen Ansprechpartner haben.



Wenn Sie gerade geerbt haben

Beauftragen Sie zeitnah einen französischen Notar, damit die Fristen für die Erbschaftsteuererklärung eingehalten werden. Lassen Sie alle erforderlichen Dokumente von einem vereidigten Übersetzer ins Französische übersetzen. Wenn Sie Zweifel am Wert der Immobilie haben, den der Notar ansetzt, können Sie ein eigenes Gutachten erstellen lassen. Sprechen Sie sich mit eventuellen Miterben ab, wie Sie mit der Immobilie verfahren wollen – behalten, vermieten oder verkaufen. Holen Sie sich steuerliche Beratung, vor allem wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, denn dann können weitere französische Steuern anfallen.

Das französische Erbrecht und die französische Erbschaftsteuer sind komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung durchaus beherrschbar. Der wichtigste Punkt ist, dass Sie den Unterschied zwischen Erbrecht und Erbschaftsteuer verstehen. Das Erbrecht bestimmt, wer erbt – und hier können Sie durch geschickte Testamentsgestaltung und Rechtswahl Einfluss nehmen. Die Erbschaftsteuer bei französischen Immobilien folgt aber immer dem französischen Steuerrecht, unabhängig davon, welches Erbrecht gilt.

Die französischen Freibeträge sind deutlich niedriger als die deutschen, und die Steuersätze können sehr hoch sein – vor allem für entferntere Verwandte oder nicht verwandte Personen. Doch es gibt legale Wege, die Steuerlast erheblich zu reduzieren: durch Heirat oder PACS, durch Schenkungen zu Lebzeiten oder durch geschickte Nutzung von Nießbrauch-Konstruktionen.

Lassen Sie sich frühzeitig von Fachleuten beraten, die sowohl das deutsche als auch das französische Recht kennen. Eine gute Nachlassplanung kann Ihren Erben viele Tausend Euro Steuern sparen und vermeidet rechtliche Komplikationen nach Ihrem Tod. Bei HEXAGON Real Estate begleiten wir unsere Kunden nicht nur beim Kauf und Verkauf von Immobilien an der Côte d'Azur. Wir vermitteln auch Kontakte zu spezialisierten deutschsprachigen Anwälten, Notaren und Steuerberatern in Frankreich, die Sie bei der Nachlassplanung und Erbschaftsabwicklung unterstützen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Angaben entsprechen dem Stand November 2025. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer persönlichen Situation konsultieren Sie bitte einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.