Kaufnebenkosten in den Alpes Maritimes 06

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich kommen drei wesentliche Kostenarten auf Sie zu:

• Notarkosten (frais de notaire) – ca. 7-8% bei Bestandsimmobilien
• Maklercourtage (frais d'agence) – meist im Kaufpreis enthalten ca. 5-7%
• Weitere Nebenkosten – Versicherungen, Gutachten, Dolmetscher
  

Die sogenannten "frais de notaire" sind der größte Posten der Kaufnebenkosten. Der Begriff ist allerdings irreführend – denn nur ein kleiner Teil fließt tatsächlich als Honorar an den Notar. Der Großteil sind Steuern und Gebühren, die der Notar für Sie an den französischen Staat abführt.

Die Notarkosten setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer (Droits de mutation) – ca. 5,8-6,4%
• Notarhonorar (Émoluments) – ca. 0,8-1%
• Gebühren und Auslagen (Débours) – ca. 0,4%
• Sicherheitsgebühr (Contribution de sécurité immobilière) – ca. 0,1%

Besonderheit Département 06 (Alpes-Maritimes)

Im Département 06, zu dem die Côte d'Azur mit Cannes, Antibes, Nizza und dem gesamten Hinterland gehört, liegt der Grunderwerbsteuersatz bei 5,81% des Kaufpreises. Damit liegen die Alpes-Maritimes im französischen Durchschnitt. Einige Départements in Frankreich haben den Satz seit 2025 auf bis zu 6,4% angehoben – das Département 06 gehört bisher nicht dazu. Die genaue Zusammensetzung:

• Département-Anteil: 4,5%
• Gemeinde-Anteil: 1,2%
• Nationale Steuer: 0,11%
  

Neben Notar und Makler sollten Sie noch weitere Kosten einplanen:

Pflichtkosten:

• Gebäudeversicherung – ab Tag der Schlüsselübergabe Pflicht (ca. 800-1.500 € pro Jahr für eine Villa)

Optionale, aber sinnvolle Kosten:

• Zusätzliches Baugutachten – bei älteren Objekten empfehlenswert (500-2.000 €)
• Deutschsprachiger Dolmetscher beim Notar – erleichtert die Kommunikation erheblich (ca. 300-500€ pro Termin)
  

Die Maklerprovision (frais d'agence oder honoraires) ist wie in Deutschland ein erfolgsbasiertes Honorar – sie wird also nur fällig, wenn der Kauf tatsächlich zustande kommt.

In Südfrankreich liegt die Provision üblicherweise zwischen 5% und 7% inklusive der französischen Mehrwertsteuer (TVA) von 20%. Bei HEXAGON Real Estate beträgt die Standardprovision 6% inklusive TVA.  Der Nettobetrag "hors taxes", abgekürzt "HT" beträgt dann 5%.

In Frankreich gibt es keine gesetzliche Regelung, wer die Maklerprovision zahlen muss – das ist Verhandlungssache zwischen Verkäufer und Makler. In der Praxis hat sich jedoch eine klare Marktübung etabliert: In den allermeisten Fällen trägt der Verkäufer die Maklergebühr.

Sie erkennen das im Exposé an der Angabe "charges vendeur" oder "Prix FAI" (Frais d'Agence Inclus). Das bedeutet: Die Maklergebühr ist bereits im angezeigten Kaufpreis enthalten. Anders als in Deutschland, wo die Maklerprovision oft noch zum Angebotspreis addiert werden muss, zahlen Sie in Frankreich bei "charges vendeur" genau den im Exposé angegebenen Preis – nicht mehr! Der Verkäufer erhält nach Abzug der Provision den Nettoerlös ("prix net vendeur").

Seltener, aber möglich: Manchmal steht im Exposé "charges acquéreur" oder "Prix net vendeur" bzw. "Prix hors honoraires". In diesem Fall zahlt der Käufer die Maklergebühr zusätzlich zum angezeigten Preis. Das ist in unserer Region an der Côte d'Azur jedoch die Ausnahme. Wichtig: Prüfen Sie immer im Exposé, ob "charges vendeur" (FAI) oder "charges acquéreur" (net vendeur) angegeben ist.

Die Abwicklung über den Notar

Unabhängig davon, wer die Provision zahlt, läuft die Abwicklung immer sicher über den Notar. Die Maklerprovision wird im notariellen Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Kurz vor dem finalen Notartermin (acte de vente) überweisen Sie den gesamten Kaufbetrag auf das Treuhandkonto des Notars. Der Notar verteilt dann das Geld: Der Nettoerlös geht an den Verkäufer, die Provision an das oder die beteiligten Maklerbüros. Der Makler erhält sein Honorar also erst ganz am Ende des Verkaufsprozesses, mehrere Monate nach der erfolgreichen Vermittlung.

Auf den ersten Blick erscheint es unlogisch – warum sollten Sie als Käufer freiwillig die Maklerprovision übernehmen? Doch das "charges acquéreur"-Modell hat einen entscheidenden steuerlichen Vorteil:

Der steuerliche Unterschied

Wenn die Maklerprovision im Angebotspreis enthalten ist ("charges vendeur" oder "Prix FAI"), wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis berechnet – also inklusive der Maklergebühr. Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro FAI zahlen Sie die Notarkosten und Grunderwerbsteuer auf die vollen 1.000.000 Euro. Bei "charges acquéreur" hingegen wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Nettoverkaufspreis berechnet – nicht auf die Maklerprovision.

Wenn Sie uns mit einem Suchmandat beauftragen, Ihre Traumimmobilie zu finden, arbeiten wir nach dem "charges acquéreur"-Modell mit einer Provision von 6% TTC (inklusive Mehrwertsteuer). Das klingt zunächst so, als würden Sie zusätzliche Kosten tragen – doch in der Praxis bedeutet es vor allem mehr Transparenz und bessere Verhandlungsmöglichkeiten. So funktioniert es in der Praxis:

Wenn wir für Sie die passende Immobilie gefunden haben und Sie ein Gebot abgeben möchten, machen wir dem Eigentümer ein zweigeteiltes Angebot: einen klar definierten Nettopreis, den der Verkäufer erhält, plus die 6% Maklerprovision, die Sie als Käufer tragen. Beispiel: Sie sind bereit, insgesamt 1.000.000 Euro zu zahlen. Wir bieten dem Verkäufer dann 943.396 Euro netto an, plus 56.604 Euro Maklerprovision für Sie als Käufer.

Die Vorteile für Sie

Diese Aufteilung schafft klare Verhältnisse: Der Verkäufer sieht genau, was er netto erhält. Sie sehen genau, was die Immobilie kostet und was die Vermittlung wert ist. Beide Positionen können separat verhandelt werden – das gibt Ihnen deutlich mehr Spielraum als bei einem pauschalen FAI-Preis. Und wie bereits erwähnt: Sie sparen bei diesem Modell Grunderwerbsteuer, weil diese nur auf den Nettopreis berechnet wird, nicht auf die Maklerprovision.

Mit dem Suchmandat bei HEXAGON können Sie nicht nur Immobilien aus unserem eigenen Portfolio besichtigen, sondern jede Immobilie, die auf dem Markt ist (und sogar Off-Market Immobilien).

Wenn eine Immobilie bereits von einem anderen Maklerbüro angeboten wird, arbeiten beide Makler gemeinsam für Sie: Der Listing-Makler (der die Immobilie im Auftrag des Verkäufers vermarktet) und wir als Ihr persönlicher Suchagent (Buyers Agent). Die Maklerprovision wird dann zwischen beiden Büros aufgeteilt – Sie müssen nicht doppelt zahlen! Die Gesamtprovision bleibt bei den vereinbarten 6% TTC.

Ihr Vorteil: Sie haben einen persönlichen Fürsprecher an Ihrer Seite, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt, während der Verkäufermakler für den Eigentümer arbeitet. Zwei Profis sorgen dafür, dass der Kauf reibungslos abläuft – und Sie haben jemanden, der sich zu 100% um Ihre Belange kümmert, ohne dass es Sie mehr kostet.

Warum muss ich ein solches Suchmandat unterschreiben? 
Die schriftliche Vereinbarung sichert unseren Provisionsanspruch gegenüber anderen Agenturen ab. Wenn wir für Sie mit anderen Maklerbüros zusammenarbeiten und Ihnen deren Immobilien zeigen, teilen sich die beiden Agenturen die Provision. Ohne unterschriebenes Suchmandat könnten andere Makler unsere Leistung nicht anerkennen – und wir könnten Ihnen nicht den vollen Zugang zum gesamten Markt bieten. Das Mandat schützt also beide Seiten und ermöglicht erst die umfassende Suche über alle verfügbaren Objekte hinweg. Sie zahlen die Provision selbstverständlich nur im Erfolgsfall.

Wie lange binde ich mich? 
Unser Suchmandat läuft zunächst nur für einen Monat und verlängert sich stillschweigend jeweils um einen weiteren Monat. Sie können es jederzeit mit einer kurzen Mitteilung beenden – es gibt also keine langfristige Bindung. So bleiben Sie flexibel und können unsere Zusammenarbeit unverbindlich testen.

Was bedeutet "exklusiv"? 

Ein exklusives Suchmandat bedeutet, dass Sie für die Dauer der Vereinbarung ausschließlich mit HEXAGON Real Estate als Buyers-Agent zusammenarbeiten.

Was Sie ab jetzt vermeiden sollten:

Kontaktieren Sie nicht direkt andere Agenturen, um Besichtigungen anzufragen oder "weitere Informationen" zu einer Anzeige anzufordern oder die genaue Adresse des Objektes anzufragen. Das Problem: Sobald Ihr Name in der Kundendatenbank der anderen Agentur registriert ist, können wir unter Umständen nicht mehr als Ihr Buyers-Agent für Sie arbeiten – zumindest nicht kostenlos. Die andere Agentur würde uns dann nicht mehr als vermittelnde Partei anerkennen, und unser Provisionsanspruch entfällt.

Deshalb gilt: Schicken Sie uns einfach den Link zur Anzeige (am besten per WhatsApp), und wir holen alle Informationen (Adresse etc.) für Sie ein, vereinbaren Besichtigungen und verhandeln in Ihrem Namen. So bleibt Ihr Status als unser exklusiver Kunde gewahrt – und unsere Dienstleistung für Sie kostenfrei.

Was tun, wenn Sie bereits Kontakt zu anderen Agenturen hatten?

Kein Problem! Das kommt sehr häufig vor – schließlich beginnen die meisten Menschen ihre Suche zunächst selbst, bevor sie einen Buyers-Agent einschalten. Sobald Sie mit uns zusammenarbeiten, sollten Sie keine neuen direkten Kontakte mehr zu anderen Maklern aufnehmen.

Wie sieht ein solches Suchmandat von HEXAGON Real estate aus? Laden Sie hier eine Vorlage zur Ansicht herunter (französisch/englisch):