Immobilien in Frankreich kaufen:
So funktioniert die SCI (Société Civile Immobilière)

Wenn Sie Immobilien in Frankreich kaufen möchten, stoßen Sie häufig auf die SCI – Société Civile Immobilière. Diese Immobiliengesellschaft bietet zahlreiche Vorteile, besonders für Familien oder Investoren. In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine SCI ist, welche Vor- und Nachteile sie hat, wie die Gründung parallel zum Immobilienkauf abläuft und warum sie beim französischen Erbrecht und der Immobilienvermögenssteuer (IFI) sinnvoll ist.

Was ist eine SCI?

Die SCI (Société Civile Immobilière) ist eine französische Immobiliengesellschaft, die es mehreren Personen erlaubt, gemeinsam Eigentum an einer Immobilie zu halten. Anders als beim direkten Besitz stehen nicht die einzelnen Personen, sondern die Gesellschaft mit ihren Anteilen im Grundbuch.

Vorteile einer SCI beim Immobilienkauf in Frankreich

  • Erbplanung leicht gemacht & französisches Erbrecht
    Für Immobilien in Frankreich gilt das französische Erbrecht, nicht das deutsche! Ohne Planung kann das bei grenzüberschreitendem Besitz zu komplizierten Pflichtteilsansprüchen führen. Mit einer SCI werden nicht die Immobilien selbst, sondern die Gesellschaftsanteile vererbt, was die Nachlassregelung vereinfacht und Konflikte zwischen Erben minimiert.


  • Aufteilung und Senkung der Vermögenssteuer (IFI)
    Die Immobilienvermögenssteuer (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) wird auf den Nettovermögenswert von Immobilien erhoben. Durch eine SCI können mehrere Gesellschafter Anteile halten – dadurch verteilt sich die Steuerlast auf mehrere Köpfe. Außerdem können bestimmte Schulden und Kosten der Immobilie (z. B. Hypotheken, Renovierungskosten) von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden, was die steuerpflichtige Summe reduziert.


  • Flexible Verwaltung
    In der Satzung der SCI können Sie festlegen, wie Entscheidungen getroffen werden, wer die Immobilie verwaltet und wie Gewinne oder Verluste verteilt werden.

Nachteile der SCI

  • Keine gewerblichen Tätigkeiten
    Die SCI dient ausschließlich der Verwaltung von Immobilien. Wer aktiv vermieten möchte, sollte zusätzlich eine         SAS gründen.


  • Haftung der Gesellschafter
    Gesellschafter haften in der Regel unbeschränkt für Verbindlichkeiten der SCI.


  • Buchhaltung notwendig
    Einnahmen und Ausgaben müssen jährlich dokumentiert und den Gesellschaftern gemeldet werden.


Gründung einer SCI beim Immobilienkauf

Ein großer Vorteil: Die SCI kann gleichzeitig mit dem Immobilienkauf gegründet werden – oft beim gleichen Notar. Der Ablauf im Überblick:


  • Vorvertrag (Compromis de Vente)
    Bereits im Vorvertrag kann eine         Klausel aufgenommen werden, die Ihnen das Recht einräumt, die Immobilie über eine SCI zu erwerben. Ob Sie diese Option nutzen, können Sie später entscheiden.


  • Parallele Vorbereitung der SCI-Gründung
    Sobald Sie sich für die SCI entscheiden, bereitet der Notar die Gesellschaft parallel zum Kauf vor (Satzung, Unterlagen etc.).


  • Finaler Kauftermin (Acte de Vente)
    Am Tag der Unterzeichnung können Sie         gleichzeitig die Gründungsurkunde der SCI unterschreiben. Danach gehört die Immobilie offiziell der SCI.


Fazit: Immobilien in Frankreich clever kaufen

Die SCI Frankreich ist ideal für Familien, Investoren oder Partner, die gemeinsam Immobilien in Frankreich erwerben möchten. Sie erleichtert die Erbplanung nach französischem Recht, die steuerliche Optimierung der IFI und die Verwaltung. Mit der richtigen Einbindung bereits im Vorvertrag können Sie sich alle Optionen offenhalten und die Gründung gleichzeitig mit dem Kauf erledigen.