Acheter un bien immobilier en France : voici comment ça marche !

La recherche commence ! Une fois vos critères et votre budget définis, nous signons facilement et électroniquement le mandat de recherche exclusif. Contrairement aux agences immobilières traditionnelles, nous ne sommes pas limités à notre propre portefeuille : nous explorons l'ensemble du marché et collaborons avec tous les agents locaux de la région. Vous avez ainsi accès à la quasi-totalité des biens immobiliers du Sud de la France, y compris ceux qui ne sont pas publiés ! Nous vous présenterons des biens correspondant à vos critères de recherche. N'hésitez pas à nous envoyer les liens des annonces que vous avez trouvées en ligne – le plus simple est via WhatsApp ! Nous collecterons ensuite les informations complémentaires et contacterons les agences concernées. Vous évitez ainsi les échanges souvent fastidieux avec les agents immobiliers français. Après quelques échanges, nous sélectionnerons ensemble environ cinq biens qui vous intéressent. Et surtout : aucun frais supplémentaire pour vous en tant qu'acheteur, car nous partageons la commission avec l'agent du vendeur !

En France, les adresses des biens immobiliers sont souvent confidentielles, et il arrive que la « maison de vos rêves » se révèle être une déception, située en plein centre-ville, dans une rue bruyante. Avec nous à vos côtés, cela n'arrivera pas : nous inspectons minutieusement les biens et le quartier. Notre zone de recherche : Juliane vous accompagnera personnellement dans l'arrière-pays de Cannes et de Nice (Mougins, Grasse, Valbonne, Opio, Cabris, Saint-Paul-de-Vence), tandis que Kim se concentrera sur Cannes, Antibes et ses environs. Sur demande, nous sommes toutes deux disponibles pour vous accompagner entre la frontière italienne et Saint-Tropez !

P.-S. : Si vous le souhaitez, le mandat de recherche exclusif (notre garantie de commission) peut également être signé après notre première rencontre en France. Une certaine confiance est essentielle. La commission est uniquement liée au succès ; vous ne payez que si nous trouvons un candidat correspondant à vos critères.

Avant même de commencer à chercher le bien immobilier de vos rêves, le financement est primordial – et c'est un sujet qu'il ne faut absolument pas sous-estimer ni aborder trop tard ! Nombre d'acheteurs commettent l'erreur de ne s'occuper du financement qu'une fois le bien idéal trouvé. Cela peut engendrer un stress considérable et une perte de temps importante. Pourquoi ? En France, les vendeurs attendent un engagement de financement le jour même du dépôt de l'offre, précisant les conditions essentielles telles que le taux d'intérêt maximal, la durée du prêt et l'apport personnel disponible. Quiconque ne commence à remplir le formulaire d'auto-déclaration de la banque qu'à ce stade se retrouvera sous pression et affaiblira considérablement sa position de négociation.

Une difficulté supplémentaire se présente : seules quelques banques allemandes financent les résidences secondaires ou les maisons de vacances à l’étranger. Le choix est nettement plus restreint qu’en Allemagne pour les financements immobiliers. Nous serions ravis de vous mettre en relation avec un conseiller financier allemand spécialisé dans l’immobilier international, qui pourra vous accompagner efficacement tout au long du processus.

Si vous n'avez pas besoin de financement, tant mieux ! En tant qu'acheteur payant comptant, vous êtes très apprécié des vendeurs français et bénéficiez d'une position de négociation particulièrement avantageuse. Le vendeur le sait : pas de banque signifie aucun risque de refus de financement, et le processus d'achat est beaucoup plus rapide et fluide. Néanmoins, même en tant qu'acheteur payant comptant, il est important de ne pas être pris au dépourvu : demandez rapidement à votre banque une attestation de solvabilité en français ou en anglais (par exemple, une confirmation de fonds disponibles suffisants). Ainsi, vous serez parfaitement préparé et pourrez tirer pleinement parti de votre position de force auprès du vendeur !

Bien sûr, il est important de connaître son budget, mais il est tout aussi important d'avoir des attentes réalistes quant à ce que l'on peut réellement acheter avec ce budget dans la région souhaitée. La Côte d'Azur est une région où l'immobilier est parmi les plus chers de France, mais les écarts de prix entre les différentes localités sont parfois considérables ! Pour le prix d'un appartement rénové à Cannes ou à Nice, on peut parfois acquérir une maison dans l'arrière-pays.

Notre conseil : plus vous pourrez démontrer votre solvabilité, plus votre position de négociation sera forte. En tant qu’acheteur étranger, votre objectif est de rassurer au maximum le vendeur français et de lui prouver que vous êtes un acheteur sérieux et financièrement solide. Un engagement de financement ferme ou une preuve de fonds propres suffisants constituent vos meilleurs atouts. Préparez donc ces documents le plus tôt possible, idéalement avant même de commencer vos recherches. Ainsi, vous pourrez aborder le processus sereinement et en position de force une fois que vous aurez trouvé le bien de vos rêves !

Une fois votre sélection de biens préférés établie, nous organiserons une visite groupée, généralement en collaboration avec plusieurs agents immobiliers locaux. Prévoyez plusieurs jours (nous recommandons au moins une semaine) : vous aurez ainsi tout le temps nécessaire pour visiter les biens à votre rythme et même programmer une deuxième visite, éventuellement avec un expert. Lors d'une visite classique, vous pouvez visiter jusqu'à cinq biens par jour, selon votre emploi du temps, leur emplacement et les temps de trajet entre eux. Outre les visites, prévoyez également du temps pour explorer les environs : quels restaurants et supermarchés se trouvent à proximité ? Où puis-je promener mon chien ? À quelle vitesse puis-je me rendre à l'aéroport ou à la plage ? Une bonne préparation est toujours payante : la plupart de nos clients trouvent souvent le bien de leurs rêves dès la première visite.

Après les visites, le moment tant attendu est enfin arrivé : vous avez trouvé la propriété de vos rêves ! Peut-être une charmante maison de campagne dans l’arrière-pays de Grasse, un penthouse avec vue sur mer à Cannes, ou une luxueuse villa à Valbonne… Quel que soit l’emplacement, l’essentiel est que vous vous y sentiez bien. Nous recommandons toujours une seconde visite pour être absolument certain(e) et lever toute ambiguïté. Ensuite, nous examinerons avec vous tous les documents relatifs au bien : plans, diagnostic de performance énergétique, permis de construire (le cas échéant) et autres documents importants. Discutons de tous les détails : des travaux sont-ils nécessaires ? Quels sont les frais d’entretien ? Quels sont les atouts de ce bien ? Pour les questions structurelles, nous pouvons également consulter un géomètre, un architecte ou un décorateur d’intérieur. C’est aussi le moment idéal pour obtenir la confirmation définitive de votre financement auprès de votre banque – ou pour fournir une attestation bancaire de fonds propres suffisants. Vous aurez besoin de ces documents au plus tard pour la prochaine étape. Si tout est en ordre et que vous êtes pleinement convaincu(e), nous passerons à l’étape suivante : le dépôt de votre offre !

En France, les négociations de prix débutent généralement verbalement avant toute formalité écrite. Cette pratique est tout à fait courante et permet aux deux parties de communiquer discrètement et avec souplesse. Nous prenons en charge les négociations pour vous, en échangeant avec le vendeur ou son agent immobilier. Forts de notre connaissance du marché, nous sommes en mesure d'identifier les points négociables. Contrairement à l'Allemagne, où l'objectif est souvent de parvenir rapidement à un prix définitif, en France, cette phase est généralement plus approfondie. Outre le prix d'achat, d'autres points peuvent être abordés : quels meubles et équipements sont inclus ? Quelle est la date d'emménagement souhaitée ? Des réparations sont-elles à prévoir ? Soyez réaliste, mais n'hésitez pas à faire une offre raisonnable : la négociation fait partie intégrante du processus ! Nous vous tenons informé de l'avancement des négociations et vous fournissons des recommandations honnêtes. Plusieurs échanges sont parfois nécessaires avant qu'une solution satisfaisante ne soit trouvée ; soyez patient !

Si les deux parties se sont entendues sur un prix d'achat, félicitations ! Ce moment s'appelle un compromis de vente et constitue une étape importante vers l'acquisition de votre bien immobilier idéal. En France, un accord verbal n'est pas encore juridiquement contraignant ! La prochaine étape est la formalisation par écrit.

Après l'accord verbal, la première étape formelle est l'offre d'achat écrite. Ce document de plusieurs pages, préparé par nos soins, contient toutes les informations essentielles : vos coordonnées, une description précise du bien, le prix d'achat convenu, le montant exact de la commission de l'agent immobilier et les éventuelles conditions suspensives. Ces dernières peuvent inclure, par exemple, un engagement de financement de votre banque ou un diagnostic immobilier favorable – autant de garanties qui vous protègent en tant qu'acheteur ! L'offre est généralement valable quelques jours à une semaine, période pendant laquelle le vendeur dispose du temps nécessaire pour se décider. Vous pouvez facilement la signer électroniquement sans avoir à vous déplacer à nouveau en France. Dès que le vendeur accepte votre offre écrite et vous la retourne signée, la vente devient juridiquement contraignante. À partir de ce moment, le bien vous est réservé exclusivement : le vendeur ne peut plus le proposer à d'autres acheteurs potentiels ni accepter d'autre offre, même supérieure ! De plus, aucune autre visite ne peut avoir lieu pour le moment. Le bien vous sera réservé jusqu'à une date précise, date à laquelle l'acte de vente préliminaire sera signé chez le notaire. Cette signature intervient généralement 3 à 4 semaines après l'acceptation de votre offre.

À partir de cet instant, le vendeur est légalement tenu, ce qui vous place, en tant qu'acheteur, dans une position très avantageuse ! Vous pouvez toutefois vous rétracter sans problème. Cette réglementation, quelque peu favorable à l'acheteur, est typique du droit immobilier français et vise à protéger les consommateurs.

Pour faire une offre, nous avons besoin des informations suivantes : 1) Pour tous les acheteurs : nom, prénom, nom de jeune fille de l’épouse (très important en France), date et lieu de naissance, nationalité, situation matrimoniale, profession, adresse, adresse e-mail, numéro de téléphone portable (vous recevrez un code pour la signature électronique). 2) Justificatif de solvabilité ou confirmation de financement bancaire (précisant les conditions telles que le taux d’intérêt, etc.). 3) Copie des pièces d’identité.

IMPORTANT : Le fait de soumettre une offre ne signifie pas que vous devez verser un acompte !

Environ une à quatre semaines après l'acceptation de l'offre, a lieu le rendez-vous le plus important : la signature de la promesse de vente. Ce rendez-vous se déroule devant un notaire français, dont le rôle, neutre et légalement mandaté, consiste à conseiller et protéger les deux parties. Nous pouvons vous recommander des notaires germanophones ou anglophones à Nice, avec lesquels nous collaborons régulièrement.

Bon à savoir : En France, il est fréquent que le vendeur et l’acheteur fassent appel à deux notaires différents. Ces derniers coordonnent alors la procédure entre eux, sans frais supplémentaires.

L'avant-contrat est un document complet qui consigne juridiquement tous les détails de la vente : prix, modalités de paiement, description précise du bien, garanties du vendeur, conditions suspensives, etc. Le notaire vous expliquera l'intégralité du contrat point par point ; n'hésitez pas à poser des questions ! Le rendez-vous peut facilement durer deux heures, selon le nombre de questions ou la nécessité de négociations. Important : lors de cette première authentification, des modifications ou des ajouts peuvent encore être apportés (avec l'accord de toutes les parties). Cela n'est plus possible lors de l'authentification définitive, l'acte de vente.

N'oubliez pas d'apporter vos pièces d'identité et une carte de débit, car un acompte pour le notaire (pour les frais d'inscription) est dû directement lors du rendez-vous.

Quelques jours après la légalisation de l'acte, vous versez un acompte de 10 % du prix d'achat sur le compte séquestre du notaire. Un versement de 5 % est parfois possible sur accord préalable. Le notaire accusera réception du paiement.

Demandez dès maintenant (en ligne) vos certificats internationaux de naissance et de mariage – vous en aurez besoin plus tard pour l'enregistrement final !

Immédiatement après la signature du contrat préliminaire, un délai légal de rétractation de 10 jours s'ouvre. Ce délai vous protège en tant qu'acheteur : pendant ces 10 jours, vous pouvez encore vous rétracter sans motif et sans perdre votre acompte ! Le vendeur ne dispose pas de ce droit, seul vous, l'acheteur, en bénéficiez. Le notaire vous informera du début de ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception (AR24), vous permettant ainsi de connaître précisément les dates de début et de fin. Cela peut paraître étrange au premier abord : « Pourquoi puis-je me rétracter alors que je viens de signer ? » Mais ce délai constitue une mesure importante de protection du consommateur en droit français et vous offre une nouvelle opportunité de reconsidérer votre décision sereinement. Passé ce délai de 10 jours, le contrat préliminaire devient exécutoire ; vous ne pourrez alors vous rétracter que dans des conditions très spécifiques (comme le refus de financement par la banque). Dans la grande majorité des cas, cependant, cette étape n'est qu'une simple formalité, et l'enthousiasme de l'achat l'emporte !

Après la signature du compromis de vente, une période d'environ 2 à 3 mois s'ouvre, durant laquelle le notaire effectue toutes les vérifications, respecte les délais et réalise les enregistrements nécessaires. De nombreuses démarches juridiques sont entreprises pendant ce laps de temps, même si vous n'avez pas grand-chose à faire vous-même ! Par exemple, le notaire vérifie si la commune dispose d'un droit de préemption sur le bien (courant en France, mais très rarement exercé). Il fait radier toute charge du cadastre, examine tous les documents relatifs au bien (comme en Allemagne) et s'assure de sa conformité juridique. Parallèlement, la période de financement débute également durant cette phase : si vous avez besoin d'un prêt, vous devez fournir l'engagement de financement de la banque dans les délais convenus. En cas de refus de prêt, vous pouvez vous rétracter et récupérer votre acompte – une garantie importante ! Pour patienter au mieux, n'hésitez pas à effectuer des préparatifs pratiques : nous sommes là pour vous aider à trouver des artisans, des compagnies d'assurance ou d'autres prestataires de services locaux de confiance – afin que vous puissiez démarrer les travaux dès la remise des clés ! Nous vous tiendrons informé(e) de toutes les évolutions importantes !

Réglez dès maintenant votre assurance habitation ; vous aurez besoin du contrat rempli pour la signature finale.

Une fois que le notaire aura effectué toutes les vérifications et inscriptions nécessaires, il vous en informera. Vous serez alors invité à régler le solde du prix d'achat, incluant tous les frais annexes et les droits d'enregistrement. La somme sera versée sur le compte séquestre du notaire – et non directement au vendeur ! Le notaire vous fournira le montant exact à transférer. Important : veillez à effectuer le virement suffisamment tôt, car le notaire ne peut procéder à l'acte authentique sans réception préalable des fonds ! Les virements internationaux peuvent prendre quelques jours, veuillez donc en tenir compte. Par ailleurs, vous devez également souscrire une assurance, et notamment l'assurance habitation, indispensable le jour de la remise des clés. Sans assurance, pas de remise des clés ! Vous pouvez également souscrire en ligne les contrats d'électricité (par exemple auprès d'EDF) et d'eau (par exemple auprès de SUEZ). Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans ces démarches pratiques ; en France, tout peut se faire en ligne.

La veille de la signature de l'acte authentique, une visite conjointe du bien est organisée. C'est l'occasion de tout vérifier une dernière fois : le bien est-il conforme à l'accord ? Tous les éléments mentionnés dans le contrat sont-ils toujours présents ? Tout fonctionne-t-il correctement ? Lors de cette visite, les relevés des compteurs d'électricité, d'eau et éventuellement de gaz seront également effectués – un point important pour la facturation ultérieure. Vous pourrez clarifier vos dernières questions avec le vendeur, par exemple concernant le fonctionnement du chauffage, le voisinage ou des aspects pratiques tels que les horaires de collecte des ordures ménagères. Prévoyez suffisamment de temps pour ce rendez-vous : c'est le dernier moment avant que le bien ne vous appartienne officiellement ! Si des défauts sont constatés lors de la visite et qu'ils n'étaient pas présents auparavant ou n'avaient pas été mentionnés au préalable, vous pourrez encore en discuter. Généralement, tout se déroule sans accroc et l'impatience est à son comble. Bientôt, vous tiendrez les clés !

Le grand jour est arrivé : la seconde et dernière signature de l’acte de vente ! Lors de ce rendez-vous chez le notaire, l’acte de vente définitif est signé – à partir de cet instant, vous êtes officiellement propriétaire de votre bien immobilier en France. Le notaire lira une dernière fois à haute voix tous les points importants du contrat, même si aucune modification n’est possible à ce stade. Tout a été vérifié et sécurisé juridiquement. Après la signature des deux parties, le moment le plus émouvant arrive : la remise des clés ! Le vendeur vous remettra les clés de votre nouvelle maison – un moment magique que vous avez tant attendu. Le notaire enregistrera le transfert de propriété au registre foncier dans les semaines à venir, mais il ne s’agit que d’une simple formalité. Dès lors, vous pouvez utiliser le bien, le rénover, le louer – en toute liberté. Félicitations, vous êtes maintenant l’heureux propriétaire d’un bien immobilier dans le Sud de la France !