Héritage ou legs de biens immobiliers en France

De nombreux propriétaires confondent deux notions fondamentalement différentes. Le droit successoral détermine qui hérite de quoi. Les droits de succession, quant à eux, déterminent la part que les héritiers doivent verser à l'État. En matière d'immobilier en France, des règles distinctes s'appliquent à ces deux aspects. Si le droit successoral peut être d'origine allemande ou étrangère, les droits de succession sur les biens immobiliers situés en France sont toujours calculés selon le droit fiscal français. Cette distinction est essentielle pour votre planification.

La réglementation de l'UE a engendré une révolution en 2015.

Depuis août 2015, la situation juridique a profondément évolué. Le règlement européen sur les successions a introduit un principe simple : c’est la loi successorale du pays où le défunt avait sa dernière résidence habituelle qui s’applique. Concrètement, cela signifie que si un couple allemand réside à Munich et possède une résidence secondaire à Cannes, le bien situé en France sera soumis au droit successoral allemand, et non français.

C'était différent auparavant. Jusqu'en 2015, les biens immobiliers étaient automatiquement soumis à la loi du pays où ils se situaient.

Ils ont le droit de vote.

Le règlement européen vous offre une option importante supplémentaire : vous pouvez préciser dans votre testament la loi applicable à votre succession. Vous pouvez choisir entre la loi de votre pays de résidence et celle de votre nationalité. Ainsi, en tant que citoyen allemand résidant en France, vous pouvez stipuler que la loi allemande s’applique, et inversement. L’essentiel est que ce choix de loi soit explicitement mentionné dans votre testament.

Portions obligatoires : En France, les enfants ont des droits inaliénables.

La principale différence entre le droit successoral français et allemand concerne les enfants. En France, il est pratiquement impossible de déshériter ses enfants. Ils bénéficient d'un droit légal impératif à une part minimale de l'héritage : la réserve héréditaire. Pour un enfant, cette part protégée est la moitié de la succession, pour deux enfants les deux tiers, et pour trois enfants ou plus les trois quarts. Seule la part restante peut être librement distribuée par testament.

Le droit successoral allemand vous offre une bien plus grande liberté. Vous pouvez déshériter vos enfants par testament. Bien qu'ils conservent un droit à la réserve héréditaire, il ne s'agit que d'une créance financière à l'encontre des héritiers et non d'un droit direct sur la succession. De plus, en droit allemand, vous pouvez, par exemple, limiter la part de vos enfants à leur réserve héréditaire et désigner votre conjoint comme unique héritier – une disposition impossible en droit français.

Le Testament de Berlin n'est pas valable en France.

De nombreux couples allemands mariés établissent un testament dit « de Berlin ». Dans ce type de testament, les époux se désignent mutuellement comme seuls héritiers, et les enfants n'héritent qu'après le décès du second époux. Toutefois, ce testament conjoint est nul en droit français. La France ne reconnaît que les testaments individuels. Par ailleurs, les contrats de succession, autorisés par le droit allemand, ne sont pas reconnus par le droit français.

Règles spéciales pour les personnes non mariées

Si vous vivez en concubinage, soyez vigilant·e. En France, les partenaires non mariés n'ont aucun droit successoral, quelle que soit la durée de leur vie commune. Sans testament, votre partenaire n'hérite de rien ! Et même avec un testament, il/elle est considéré·e comme un·e tiers pour le calcul des impôts, ce qui entraîne des taux d'imposition très élevés. La solution ? Le PACS (Pacte civil de solidarité). Avec un PACS, vous bénéficiez des mêmes droits fiscaux que votre conjoint·e et pouvez hériter en franchise d'impôt. Les couples de même sexe peuvent également conclure un PACS. La constitution d'un PACS est simple et se fait auprès d'une mairie ou d'un notaire.

Nous en arrivons maintenant au point crucial souvent mal compris. Bien que le droit allemand s'applique aux successions, les droits de succession sur les biens immobiliers situés en France sont toujours calculés selon le droit fiscal français. Ceci s'explique par le principe de situs : un bien immobilier est imposé là où il se trouve. La convention franco-allemande de 2006 relative à la double imposition garantit que vous n'aurez pas à payer deux fois.

Abattements fiscaux : nettement inférieurs à ceux de l’Allemagne

Les abattements fiscaux sur les successions en France sont nettement inférieurs à ceux de l'Allemagne. En France, un enfant ne peut hériter qu'à hauteur de 100 000 € sans payer d'impôt, contre 400 000 € en Allemagne. Pour les frères et sœurs, l'abattement n'est que de 15 932 €, et pour les neveux et nièces, de 7 967 €. La différence est particulièrement marquée pour les personnes sans lien de parenté : leur abattement n'est que de 1 594 €. Il existe toutefois une exception majeure : les conjoints et partenaires pacsés (PACS) sont totalement exonérés de droits de succession en France. Ils ne paient aucun impôt, quel que soit le montant de l'héritage. En Allemagne, en revanche, l'abattement pour les conjoints est de 500 000 €, au-delà duquel les successions sont imposables.

Les taux d'imposition augmentent progressivement

Les droits de succession en France sont calculés par tranches, comme l'impôt sur le revenu. Pour les enfants, le taux d'imposition est de 5 % sur les premiers 8 072 € et passe à 45 % pour les montants supérieurs à 1,8 million d'euros. Les frères et sœurs paient 35 % jusqu'à 24 430 € et 45 % au-delà. Les personnes sans lien de parenté sont imposées jusqu'à 60 %, ce qui représente une charge considérable.

Un exemple numérique pour plus de clarté.

Supposons que vous léguiez une maison sur la Côte d'Azur d'une valeur de 1 million d'euros à deux enfants. Chaque enfant hérite de 500 000 €. Après déduction de l'abattement fiscal respectif de 100 000 €, 400 000 € restent imposables par enfant, soit environ 92 000 € de droits de succession par enfant, pour un total de 184 000 €.

Variante avec SCI et cadeaux :

Si vous aviez apporté le bien à un organisme de sécurité sociale (OSI) et en aviez progressivement fait don de parts au fil des ans, le calcul serait très différent. Tous les 15 ans, vous pouvez donner à chaque enfant des parts d'une valeur de 100 000 € en franchise d'impôt. L'avantage principal : seule la valeur au moment du don est prise en compte. Si la valeur du bien augmente par la suite, les parts déjà transférées ne seront pas soumises à une imposition supplémentaire.

Avec trois donations sur 45 ans et un doublement supposé de la valeur à 2 millions d'euros, plusieurs centaines de milliers d'euros de droits de succession pourraient être économisés.



Important : Ceci n’est qu’un exemple simplifié. Les conséquences fiscales réelles dépendent de nombreux facteurs individuels. Une SCI engendre également des coûts et des obligations récurrents. Il est essentiel de consulter des conseillers fiscaux et des avocats spécialisés qui pourront analyser votre situation particulière.

Un avantage fiscal est accordé pour la résidence principale du défunt. La valeur du bien est réduite de 20 % avant le calcul des droits de succession. Toutefois, cet avantage ne s'applique que si un parent direct – enfant, conjoint ou partenaire de PACS – y résidait effectivement.

Une autre particularité réside dans la distinction entre usufruit et nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers, tandis que le nu-propriétaire en est le propriétaire légal mais ne peut l'utiliser. Cette distinction influe sur le calcul des droits de succession, car la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété prend de la valeur, car la probabilité qu'il décède prochainement et que la pleine propriété revienne au nu-propriétaire est plus élevée.

Si vous héritez d'un bien immobilier en France ou s'il existe un testament, vous devez faire appel à un notaire français. En France, le notaire accomplit un nombre de tâches nettement plus important qu'en Allemagne. Il détermine l'identité des héritiers et la part de chacun, évalue le bien, établit la déclaration de succession et veille à ce que la propriété soit transférée aux héritiers au registre foncier.

Nous vous recommandons vivement de choisir un notaire germanophone ou un notaire spécialisé dans les successions franco-allemandes. La communication n'en sera que plus aisée et vous comprendrez parfaitement le déroulement des opérations. Chez HEXAGON Immobilier, nous serons ravis de vous mettre en relation avec un notaire compétent.

Vous aurez besoin de ces documents

Le notaire aura besoin de plusieurs documents. Il s'agit notamment de l'acte de décès, du livret de famille ou de l'acte de mariage, des testaments (le cas échéant) et, s'il y a lieu, d'un contrat de mariage. Tous ces documents doivent être traduits en français par un traducteur assermenté. Le notaire français consultera également le registre des testaments français afin de vérifier si le défunt a laissé un testament en français.

Les délais sont sacrés.

La déclaration de succession doit être déposée auprès de l'administration fiscale française dans des délais précis. Si le défunt résidait en France, le délai est de six mois à compter du décès. S'il résidait à l'étranger, ce délai est porté à douze mois. Tout retard peut entraîner des majorations et pénalités importantes. Le notaire désigné se chargera généralement du dépôt dans les délais ; toutefois, il est conseillé de le contacter dès que possible après le décès.

Les frais d'administration successorale

Les services d'un notaire français ne sont pas gratuits. Les honoraires de notaire sont calculés en fonction de la valeur du bien et sont réglementés par la loi. Des frais supplémentaires sont à prévoir pour la vérification du cadastre, l'inscription au registre foncier et les traductions éventuelles. Ces frais sont généralement déduits de la succession et donc partagés entre les héritiers.

« Je suis allemand, donc la loi allemande s'applique à tout. »

C'est l'idée fausse la plus répandue. En réalité, le droit successoral allemand s'applique et détermine la répartition des biens. Toutefois, les droits de succession français restent dus et sont calculés selon la législation fiscale française. Il est donc essentiel de considérer ces deux systèmes juridiques séparément.

« Nous sommes en train de rédiger un Testament de Berlin, il est valable partout. »

Un testament conjoint allemand (testament berlinois) peut poser problème si le droit successoral français s'applique. En droit français, un testament conjoint établi par des époux est nul. En cas de doute sur la loi applicable, il est fortement conseillé de consulter un professionnel avant de rédiger un testament.

« Nous vivons ensemble depuis 20 ans, mon partenaire hérite automatiquement. »

En France, il s'agit d'une idée fausse dangereuse. Sans mariage ni PACS (Pacte de Partenariat pour Acquisition et Soutien de Personnes), votre partenaire n'a aucun droit légal à l'héritage. Même si vous le mentionnez dans votre testament, il sera considéré comme un tiers sur le plan fiscal et devra s'acquitter de droits de succession pouvant atteindre 60 %. Un PACS permet de résoudre définitivement ces problèmes.

« On réglera la question de l'héritage plus tard, on a le temps. »

Plus vous planifiez tôt, plus vous économisez. Les abattements fiscaux sur les donations sont renouvelés tous les 15 ans. En commençant à transférer vos biens au plus tôt, vous pouvez bénéficier de ces abattements à plusieurs reprises. De plus, vous évitez à vos héritiers de se retrouver dans une situation où ils devraient prendre des décisions financières cruciales dans l'urgence en cas de décès.

Si vous possédez un bien immobilier en France

Rédigez un testament et choisissez consciemment la loi applicable. Réfléchissez au droit successoral français ou allemand le plus adapté à votre situation familiale. Si vous vivez en concubinage, envisagez sérieusement le mariage ou un PACS (Pacte de Partenariat pour une Vie Commune). Renseignez-vous sur les donations entre vifs afin d'optimiser les abattements fiscaux. Contactez un notaire germanophone en France suffisamment tôt pour avoir un interlocuteur en cas d'urgence.



Si vous venez d'hériter de quelque chose

Faites appel rapidement à un notaire français afin de respecter les délais de déclaration de succession. Faites traduire tous les documents nécessaires en français par un traducteur assermenté. En cas de doute concernant l'estimation du bien réalisée par le notaire, vous pouvez demander une expertise indépendante. Discutez avec vos cohéritiers de la gestion du bien : le conserver, le louer ou le vendre. Consultez un conseiller fiscal, notamment si vous envisagez de vendre le bien, car cela pourrait entraîner des taxes supplémentaires en France.

Le droit successoral français et les droits de succession sont complexes, mais gérables avec une bonne préparation. L'essentiel est de bien comprendre la différence entre droit successoral et droits de succession. Le droit successoral détermine les héritiers – et vous pouvez agir sur ce point grâce à une rédaction testamentaire soignée et au choix judicieux de la loi applicable. En revanche, les droits de succession sur les biens immobiliers situés en France sont toujours soumis au droit fiscal français, quel que soit le droit successoral applicable.

Les abattements fiscaux français sont nettement inférieurs aux abattements allemands, et les taux d'imposition peuvent être très élevés, notamment pour les parents éloignés ou les personnes sans lien de parenté. Il existe toutefois des moyens légaux de réduire considérablement la charge fiscale : le mariage, les PACS (Private Accounts Consolidated Financial Services), les donations entre vifs ou l'utilisation judicieuse des droits d'usufruit.

Consultez rapidement des experts maîtrisant le droit allemand et français. Une planification successorale rigoureuse peut permettre à vos héritiers d'économiser des milliers d'euros d'impôts et d'éviter des complications juridiques après votre décès. Chez HEXAGON Immobilier, nous accompagnons nos clients dans l'achat et la vente de biens immobiliers sur la Côte d'Azur et les mettons en relation avec des avocats, notaires et conseillers fiscaux germanophones spécialisés en France, qui pourront les assister dans la planification successorale et les procédures de succession.

Avertissement légal : Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne saurait se substituer à un avis juridique ou fiscal personnalisé. Les informations sont exactes en date de novembre 2025. Pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle, veuillez consulter un avocat ou un conseiller fiscal spécialisé.