Viele Immobilienbesitzer verwechseln zwei grundlegend verschiedene Dinge. Das Erbrecht regelt, wer wie viel erbt. Die Erbschaftssteuer hingegen bestimmt, wie viel die Erben an den Staat zahlen müssen. Bei französischen Immobilien gelten für beide Bereiche unterschiedliche Regeln. Während das Erbrecht durchaus deutsches oder ausländisches Recht sein kann, wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien in Frankreich immer nach französischem Steuerrecht berechnet. Diese Unterscheidung ist entscheidend für Ihre Planung.

La réglementation de l'UE a engendré une révolution en 2015.

Depuis août 2015, la situation juridique a profondément évolué. Le règlement européen sur les successions a introduit un principe simple : c’est la loi successorale du pays où le défunt avait sa dernière résidence habituelle qui s’applique. Concrètement, cela signifie que si un couple allemand réside à Munich et possède une résidence secondaire à Cannes, le bien situé en France sera soumis au droit successoral allemand, et non français.

Das war früher anders. Bis 2015 galt für Immobilien automatisch das Recht des Landes, in dem die Immobilie lag.

Ils ont le droit de vote.

Le règlement européen vous offre une option importante supplémentaire : vous pouvez préciser dans votre testament la loi applicable à votre succession. Vous pouvez choisir entre la loi de votre pays de résidence et celle de votre nationalité. Ainsi, en tant que citoyen allemand résidant en France, vous pouvez stipuler que la loi allemande s’applique, et inversement. L’essentiel est que ce choix de loi soit explicitement mentionné dans votre testament.

Portions obligatoires : En France, les enfants ont des droits inaliénables.

La principale différence entre le droit successoral français et allemand concerne les enfants. En France, il est pratiquement impossible de déshériter ses enfants. Ils bénéficient d'un droit légal impératif à une part minimale de l'héritage : la réserve héréditaire. Pour un enfant, cette part protégée est la moitié de la succession, pour deux enfants les deux tiers, et pour trois enfants ou plus les trois quarts. Seule la part restante peut être librement distribuée par testament.

Le droit successoral allemand vous offre une bien plus grande liberté. Vous pouvez déshériter vos enfants par testament. Bien qu'ils conservent un droit à la réserve héréditaire, il ne s'agit que d'une créance financière à l'encontre des héritiers et non d'un droit direct sur la succession. De plus, en droit allemand, vous pouvez, par exemple, limiter la part de vos enfants à leur réserve héréditaire et désigner votre conjoint comme unique héritier – une disposition impossible en droit français.

Le Testament de Berlin n'est pas valable en France.

Viele deutsche Ehepaare errichten ein sogenanntes Berliner Testament. Dabei setzen sich die Ehepartner gegenseitig als Alleinerben ein, und erst nach dem Tod des zweiten Partners erben die Kinder. Dieses gemeinschaftliche Ehegattentestament ist nach französischem Recht jedoch ungültig. Frankreich kennt nur Einzeltestamente. Auch Erbverträge, wie sie das deutsche Recht erlaubt, gibt es im französischen Recht nicht.

Règles spéciales pour les personnes non mariées

Si vous vivez en concubinage, soyez vigilant·e. En France, les partenaires non mariés n'ont aucun droit successoral, quelle que soit la durée de leur vie commune. Sans testament, votre partenaire n'hérite de rien ! Et même avec un testament, il/elle est considéré·e comme un·e tiers pour le calcul des impôts, ce qui entraîne des taux d'imposition très élevés. La solution ? Le PACS (Pacte civil de solidarité). Avec un PACS, vous bénéficiez des mêmes droits fiscaux que votre conjoint·e et pouvez hériter en franchise d'impôt. Les couples de même sexe peuvent également conclure un PACS. La constitution d'un PACS est simple et se fait auprès d'une mairie ou d'un notaire.

Jetzt kommen wir zum entscheidenden Punkt, den viele falsch verstehen. Auch wenn für die Erbfolge deutsches Recht gilt, wird die Erbschaftsteuer bei einer französischen Immobilie immer nach französischem Steuerrecht berechnet! Der Grund ist das sogenannte Belegenheitsprinzip: Immobilien werden dort besteuert, wo sie liegen. Das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen von 2006 stellt sicher, dass Sie nicht doppelt zahlen müssen.

Abattements fiscaux : nettement inférieurs à ceux de l’Allemagne

Les abattements fiscaux sur les successions en France sont nettement inférieurs à ceux de l'Allemagne. En France, un enfant ne peut hériter qu'à hauteur de 100 000 € sans payer d'impôt, contre 400 000 € en Allemagne. Pour les frères et sœurs, l'abattement n'est que de 15 932 €, et pour les neveux et nièces, de 7 967 €. La différence est particulièrement marquée pour les personnes sans lien de parenté : leur abattement n'est que de 1 594 €. Il existe toutefois une exception majeure : les conjoints et partenaires pacsés (PACS) sont totalement exonérés de droits de succession en France. Ils ne paient aucun impôt, quel que soit le montant de l'héritage. En Allemagne, en revanche, l'abattement pour les conjoints est de 500 000 €, au-delà duquel les successions sont imposables.

Die Steuersätze steigen progressiv

Les droits de succession en France sont calculés par tranches, comme l'impôt sur le revenu. Pour les enfants, le taux d'imposition est de 5 % sur les premiers 8 072 € et passe à 45 % pour les montants supérieurs à 1,8 million d'euros. Les frères et sœurs paient 35 % jusqu'à 24 430 € et 45 % au-delà. Les personnes sans lien de parenté sont imposées jusqu'à 60 %, ce qui représente une charge considérable.

Un exemple numérique pour plus de clarté.

Supposons que vous léguiez une maison sur la Côte d'Azur d'une valeur de 1 million d'euros à deux enfants. Chaque enfant hérite de 500 000 €. Après déduction de l'abattement fiscal respectif de 100 000 €, 400 000 € restent imposables par enfant, soit environ 92 000 € de droits de succession par enfant, pour un total de 184 000 €.

Variante avec SCI et cadeaux :

Si vous aviez apporté le bien à un organisme de sécurité sociale (OSI) et en aviez progressivement fait don de parts au fil des ans, le calcul serait très différent. Tous les 15 ans, vous pouvez donner à chaque enfant des parts d'une valeur de 100 000 € en franchise d'impôt. L'avantage principal : seule la valeur au moment du don est prise en compte. Si la valeur du bien augmente par la suite, les parts déjà transférées ne seront pas soumises à une imposition supplémentaire.

Avec trois donations sur 45 ans et un doublement supposé de la valeur à 2 millions d'euros, plusieurs centaines de milliers d'euros de droits de succession pourraient être économisés.



Important : Ceci n’est qu’un exemple simplifié. Les conséquences fiscales réelles dépendent de nombreux facteurs individuels. Une SCI engendre également des coûts et des obligations récurrents. Il est essentiel de consulter des conseillers fiscaux et des avocats spécialisés qui pourront analyser votre situation particulière.

Für den Hauptwohnsitz des Verstorbenen gibt es eine steuerliche Vergünstigung. Der Wert der Immobilie wird um 20 Prozent reduziert, bevor die Erbschaftsteuer berechnet wird. Allerdings gilt dies nur, wenn ein direkter Verwandter – also ein Kind, der Ehepartner oder PACS-Partner – dort auch tatsächlich gewohnt hat.

Une autre particularité réside dans la distinction entre usufruit et nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers, tandis que le nu-propriétaire en est le propriétaire légal mais ne peut l'utiliser. Cette distinction influe sur le calcul des droits de succession, car la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété prend de la valeur, car la probabilité qu'il décède prochainement et que la pleine propriété revienne au nu-propriétaire est plus élevée.

Si vous héritez d'un bien immobilier en France ou s'il existe un testament, vous devez faire appel à un notaire français. En France, le notaire accomplit un nombre de tâches nettement plus important qu'en Allemagne. Il détermine l'identité des héritiers et la part de chacun, évalue le bien, établit la déclaration de succession et veille à ce que la propriété soit transférée aux héritiers au registre foncier.

Wir empfehlen Ihnen dringend, einen deutschsprachigen Notar oder einen Notar mit Erfahrung in deutsch-französischen Erbfällen zu wählen. Die Kommunikation wird dadurch erheblich einfacher, und Sie verstehen genau, was passiert. Bei HEXAGON Real Estate können wir Ihnen gerne Kontakte vermitteln.

Vous aurez besoin de ces documents

Le notaire aura besoin de plusieurs documents. Il s'agit notamment de l'acte de décès, du livret de famille ou de l'acte de mariage, des testaments (le cas échéant) et, s'il y a lieu, d'un contrat de mariage. Tous ces documents doivent être traduits en français par un traducteur assermenté. Le notaire français consultera également le registre des testaments français afin de vérifier si le défunt a laissé un testament en français.

Fristen sind heilig

La déclaration de succession doit être déposée auprès de l'administration fiscale française dans des délais précis. Si le défunt résidait en France, le délai est de six mois à compter du décès. S'il résidait à l'étranger, ce délai est porté à douze mois. Tout retard peut entraîner des majorations et pénalités importantes. Le notaire désigné se chargera généralement du dépôt dans les délais ; toutefois, il est conseillé de le contacter dès que possible après le décès.

Les frais d'administration successorale

Les services d'un notaire français ne sont pas gratuits. Les honoraires de notaire sont calculés en fonction de la valeur du bien et sont réglementés par la loi. Des frais supplémentaires sont à prévoir pour la vérification du cadastre, l'inscription au registre foncier et les traductions éventuelles. Ces frais sont généralement déduits de la succession et donc partagés entre les héritiers.

« Je suis allemand, donc la loi allemande s'applique à tout. »

C'est l'idée fausse la plus répandue. En réalité, le droit successoral allemand s'applique et détermine la répartition des biens. Toutefois, les droits de succession français restent dus et sont calculés selon la législation fiscale française. Il est donc essentiel de considérer ces deux systèmes juridiques séparément.

« Nous sommes en train de rédiger un Testament de Berlin, il est valable partout. »

Ein deutsches Berliner Testament kann problematisch sein, wenn französisches Erbrecht zur Anwendung kommt. Das gemeinschaftliche Ehegattentestament ist nach französischem Recht unwirksam. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welches Recht gelten wird, sollten Sie unbedingt fachlichen Rat einholen, bevor Sie ein Testament errichten.

« Nous vivons ensemble depuis 20 ans, mon partenaire hérite automatiquement. »

In Frankreich ist das ein gefährlicher Irrtum. Ohne Heirat oder PACS hat Ihr Partner kein gesetzliches Erbrecht. Selbst wenn Sie ihn im Testament bedenken, wird er steuerlich wie ein Fremder behandelt und zahlt bis zu 60 Prozent Erbschaftsteuer. Ein PACS kann diese Probleme komplett lösen.

« On réglera la question de l'héritage plus tard, on a le temps. »

Je früher Sie planen, desto mehr können Sie sparen. Die Freibeträge bei Schenkungen erneuern sich alle 15 Jahre. Wenn Sie frühzeitig beginnen, Vermögen zu übertragen, können Sie diese Freibeträge mehrfach nutzen. Außerdem vermeiden Sie, dass Ihre Erben im Trauerfall unter Zeitdruck wichtige finanzielle Entscheidungen treffen müssen.

Wenn Sie Eigentümer einer französischen Immobilie sind

Rédigez un testament et choisissez consciemment la loi applicable. Réfléchissez au droit successoral français ou allemand le plus adapté à votre situation familiale. Si vous vivez en concubinage, envisagez sérieusement le mariage ou un PACS (Pacte de Partenariat pour une Vie Commune). Renseignez-vous sur les donations entre vifs afin d'optimiser les abattements fiscaux. Contactez un notaire germanophone en France suffisamment tôt pour avoir un interlocuteur en cas d'urgence.



Si vous venez d'hériter de quelque chose

Beauftragen Sie zeitnah einen französischen Notar, damit die Fristen für die Erbschaftsteuererklärung eingehalten werden. Lassen Sie alle erforderlichen Dokumente von einem vereidigten Übersetzer ins Französische übersetzen. Wenn Sie Zweifel am Wert der Immobilie haben, den der Notar ansetzt, können Sie ein eigenes Gutachten erstellen lassen. Sprechen Sie sich mit eventuellen Miterben ab, wie Sie mit der Immobilie verfahren wollen – behalten, vermieten oder verkaufen. Holen Sie sich steuerliche Beratung, vor allem wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, denn dann können weitere französische Steuern anfallen.

Le droit successoral français et les droits de succession sont complexes, mais gérables avec une bonne préparation. L'essentiel est de bien comprendre la différence entre droit successoral et droits de succession. Le droit successoral détermine les héritiers – et vous pouvez agir sur ce point grâce à une rédaction testamentaire soignée et au choix judicieux de la loi applicable. En revanche, les droits de succession sur les biens immobiliers situés en France sont toujours soumis au droit fiscal français, quel que soit le droit successoral applicable.

Les abattements fiscaux français sont nettement inférieurs aux abattements allemands, et les taux d'imposition peuvent être très élevés, notamment pour les parents éloignés ou les personnes sans lien de parenté. Il existe toutefois des moyens légaux de réduire considérablement la charge fiscale : le mariage, les PACS (Private Accounts Consolidated Financial Services), les donations entre vifs ou l'utilisation judicieuse des droits d'usufruit.

Consultez rapidement des experts maîtrisant le droit allemand et français. Une planification successorale rigoureuse peut permettre à vos héritiers d'économiser des milliers d'euros d'impôts et d'éviter des complications juridiques après votre décès. Chez HEXAGON Immobilier, nous accompagnons nos clients dans l'achat et la vente de biens immobiliers sur la Côte d'Azur et les mettons en relation avec des avocats, notaires et conseillers fiscaux germanophones spécialisés en France, qui pourront les assister dans la planification successorale et les procédures de succession.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Angaben entsprechen dem Stand November 2025. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer persönlichen Situation konsultieren Sie bitte einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.