Fiscalité applicable aux propriétaires étrangers d'une résidence secondaire en France
L'acquisition d'une résidence secondaire en France est le rêve de nombreux acheteurs étrangers. Toutefois, outre l'achat lui-même, il est important de connaître les principales taxes foncières applicables en France. Parmi celles-ci, la taxe foncière, la taxe d'habitation et, pour les patrimoines immobiliers importants, l'impôt sur la fortune (IFI).
1. Taxe foncière – l’impôt foncier annuel pour les propriétaires
La taxe foncière représente l'un des coûts récurrents les plus importants pour les propriétaires immobiliers en France. Voici ce qu'il faut savoir :
- Elle est payable annuellement par le propriétaire, quel que soit son lieu de résidence. Plus précisément : elle est due par le propriétaire qui possède le bien au 1er janvier de l’année concernée. L’année de l’acquisition, la taxe est répartie au prorata entre le vendeur et l’acquéreur par le notaire.
- Vous recevrez votre avis d'imposition chaque année en octobre ; il est généralement envoyé à votre résidence principale.
- Le montant dépend de la commune et de la valeur cadastrale.
- La taxe varie considérablement selon la région et peut être particulièrement élevée dans les zones touristiques.
2. Taxe d'habitation - Taxe foncière pour les résidences secondaires
Bien que la taxe d'habitation sur les résidences principales ait été supprimée en 2023, elle s'applique toujours intégralement aux résidences secondaires et concerne donc la quasi-totalité des acquéreurs internationaux. Points clés :
- La taxe est prélevée sur l'utilisateur du bien le 1er janvier – dans le cas des résidences secondaires, c'est généralement le propriétaire lui-même qui la perçoit.
- La base est également la valeur cadastrale déterminée par les autorités fiscales, majorée des surtaxes des municipalités dans les régions populaires.
- Bien que la taxe foncière soit communiquée au moment de l'achat, vous ne découvrirez le montant exact de la taxe d'habitation qu'avec le premier avis d'imposition, surtout si vous achetez un bien qui était auparavant utilisé comme résidence principale.
3. IFI – Impôt sur la fortune immobilière à partir de 1,3 million d'euros de valeur nette immobilière
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne concerne que les propriétaires possédant un patrimoine immobilier important. Points clés :
- S'applique aux actifs immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €.
- Seuls les actifs immobiliers sont pris en compte, par exemple les maisons, les appartements ou les actions de sociétés immobilières.
- Les prêts hypothécaires et les emprunts peuvent être déduits.
- L'impôt est progressif et son taux d'entrée effectif est d'environ 0,5 %.
- Même les non-résidents doivent payer l'IFI si leurs actifs immobiliers français dépassent le seuil.
IFI – Exemple de calcul pour les actifs immobiliers
| valeur nette de la propriété | IFI requis ? | La facturation est échelonnée à partir de 800 000. | Résultat (approximatif) annuel IFI |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 € | Non (moins de 1,3 million) | 200 000 € × 0,50 % = 1 000 € | Environ 1 000 €, souvent sans IFI en pratique |
| 1 300 000 € | Et | 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € | La taxe sur environ 0-500 € est réduite à presque zéro grâce à "Décote". |
| 1 500 000 € | Et | 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € | environ 3 900 € |
| 200 000 € × 0,70 % = 1 400 € | |||
| 2 000 000 € | Et | 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € | environ 7 400 € |
| 700 000 € × 0,70 % = 4 900 € | |||
| 3 000 000 € | Et | 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € | environ 15 690 € |
| 1 270 000 € × 0,70 % = 8 890 € | |||
| 430 000 € × 1,00 % = 4 300 € | |||
| 4 000 000 € | Et | 500 000 € × 0,50 % = 2 500 € | environ 25 690 € |
| 1 270 000 € × 0,70 % = 8 890 € | |||
| 1 430 000 € × 1,00 % = 14 300 € |
Remarques :
- L’IFI est généralement prélevé sur des montants de 1,3 million d’euros ou plus, MAIS la « décote » (règle de réduction) ramène l’impôt à presque 0 si vous êtes juste au-dessus du seuil.
- À partir d'environ 1,4 million d'euros, l'IFI s'applique intégralement sans aucune déduction.
- Toutes les dettes directement liées au bien (hypothèque) réduisent la base d'évaluation.
Les informations fournies le sont à titre indicatif et sans garantie. Les calculs présentés ne sauraient se substituer à un avis fiscal personnalisé. Nous ne sommes pas conseillers fiscaux, mais nous pouvons vous mettre en relation avec des experts fiscaux français ou internationaux qualifiés.
