Acheter un bien immobilier en France : Comment fonctionne la SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société immobilière française qui permet à plusieurs personnes d'être copropriétaires d'un bien immobilier. Contrairement à la propriété directe, c'est la société et ses parts qui sont inscrites au registre foncier, et non les propriétaires individuels.

• Planification successorale simplifiée et droit successoral français : en matière immobilière en France, c’est le droit successoral français qui s’applique, et non le droit allemand ! Sans planification, cela peut engendrer des litiges complexes concernant la réserve héréditaire, notamment pour les biens situés à l’étranger. Avec une société à responsabilité limitée (SCI) française, ce ne sont pas les biens immobiliers eux-mêmes qui sont hérités, mais les parts sociales, ce qui simplifie le règlement de la succession et minimise les conflits entre héritiers.

• Partage et réduction de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est prélevé sur la valeur nette patrimoniale des biens immobiliers. Par le biais d'une SCI (Société d'Incón de la Gustás), plusieurs associés peuvent détenir des parts, répartissant ainsi la charge fiscale entre plusieurs personnes. De plus, certaines dettes et charges liées au bien (par exemple, les emprunts hypothécaires, les frais de rénovation) peuvent être déduites de l'assiette fiscale, réduisant ainsi le montant imposable.

• Gestion flexible : Les statuts de la SCI permettent de préciser comment les décisions sont prises, qui gère le bien et comment les bénéfices ou les pertes sont répartis.

• Aucune activité commerciale. La SCI est exclusivement dédiée à la gestion immobilière. Toute personne souhaitant louer activement des biens immobiliers doit également constituer une SAS (Société Générale).

• Responsabilité des actionnaires : Les actionnaires sont généralement responsables, sans limitation, des dettes de la SCI.

• La comptabilité est indispensable. Les revenus et les dépenses doivent être consignés annuellement et communiqués aux actionnaires.

Un avantage majeur : la SCI peut être constituée simultanément à l’acquisition du bien immobilier – souvent chez le même notaire. Voici un aperçu de la procédure :

• Contrat préliminaire (Compromis de Vente) : Une clause peut être insérée dans le contrat préliminaire vous accordant le droit d’acquérir le bien par l’intermédiaire d’une SCI (Societas Europaea). Vous pourrez décider ultérieurement d’utiliser ou non cette option.

• Préparation parallèle de la constitution de la SCI : Une fois la décision prise concernant la SCI, le notaire prépare la société en parallèle de l'acquisition (statuts, documents, etc.).

• Date d'acquisition définitive (acte de vente) : Le jour de la signature, vous pouvez simultanément signer les statuts de la SCI. Dès lors, le bien devient officiellement la propriété de la SCI.

La SCI France est idéale pour les familles, les investisseurs ou les partenaires souhaitant acquérir conjointement un bien immobilier en France. Elle simplifie la planification successorale selon le droit français, l'optimisation fiscale grâce à l'IFI (Fonds de Propriété Individuelle) et la gestion administrative. En l'intégrant correctement au contrat préliminaire, vous conservez toutes vos options et pouvez finaliser la constitution de la SCI en même temps que l'acquisition.