Een woning kopen in Frankrijk: zo werkt het!

De zoektocht begint! Zodra u uw wensen en budget met ons heeft gedeeld, kunnen we de exclusieve zoekopdracht eenvoudig digitaal ondertekenen. In tegenstelling tot traditionele makelaars zijn wij niet beperkt tot ons eigen aanbod – wij doorzoeken de gehele markt voor u en werken samen met alle lokale makelaars in de regio. Dit betekent dat u toegang heeft tot vrijwel elk pand in Zuid-Frankrijk, inclusief panden die niet openbaar te koop staan! Wij presenteren u geschikte panden die aan uw zoekcriteria voldoen. Stuur ons gerust links naar advertenties die u online heeft gevonden – de gemakkelijkste manier is via WhatsApp! Wij verzamelen dan de benodigde informatie voor u en nemen contact op met de relevante makelaarskantoren. Dit bespaart u de vaak tijdrovende communicatie met Franse makelaars. Na een tijdje verkleinen we de selectie tot ongeveer vijf favorieten. Het beste van alles: er zijn geen extra kosten voor u als koper, omdat wij de commissie delen met de makelaar van de verkoper!

In Frankrijk worden adresgegevens van woningen vaak niet openbaar gemaakt, en soms blijkt het 'droomhuis' een teleurstelling te zijn, bijvoorbeeld gelegen aan een lawaaierige straat. Met ons aan uw zijde zal dit niet gebeuren – wij inspecteren de woningen en de omgeving grondig. Ons zoekgebied: Juliane begeleidt u persoonlijk door het achterland van Cannes en Nice (Mougins, Grasse, Valbonne, Opio, Cabris, Saint-Paul-de-Vence), terwijl Kim zich richt op Cannes, Antibes en de omliggende regio. Op verzoek staan we beiden ook klaar om u te helpen tussen de Italiaanse grens en Saint-Tropez!

PS: Indien gewenst kan de exclusieve zoekopdracht (onze commissiegarantie) ook pas na onze eerste persoonlijke ontmoeting in Frankrijk worden ondertekend. Een zekere mate van vertrouwen is essentieel. De commissie is volledig gebaseerd op succes; u betaalt alleen als we een geschikte kandidaat vinden.

Voordat u op zoek gaat naar uw droomhuis, is financiering van cruciaal belang – en dit is een onderwerp dat u absoluut niet moet onderschatten of te laat moet aanpakken! Veel kopers maken de fout om pas met de financiering bezig te gaan als ze al een geschikte woning hebben gevonden. Dit kan leiden tot aanzienlijke stress en tijdverlies. Waarom? In Frankrijk verwachten verkopers een financieringstoezegging op de dag dat het bod wordt uitgebracht – inclusief de basisvoorwaarden zoals de maximale rente, de looptijd van de lening en de beschikbare overwaarde. Iedereen die pas in dit stadium begint met het invullen van het zelfverklaringsformulier van de bank, komt onder tijdsdruk te staan en verzwakt zijn of haar onderhandelingspositie aanzienlijk.

Hierin schuilt een extra uitdaging: slechts een paar Duitse banken financieren vakantiehuizen of tweede woningen in het buitenland. De keuze is aanzienlijk beperkter dan bij vastgoedfinanciering in Duitsland. Wij brengen u graag in contact met een Duitse financieel adviseur die gespecialiseerd is in internationaal vastgoed en u deskundig door het proces kan begeleiden.

Als u geen financiering nodig heeft, des te beter! Als zogenaamde "contante koper" wordt u zeer gewaardeerd door Franse verkopers en heeft u een bijzonder sterke onderhandelingspositie. De verkoper weet: geen bank betekent geen risico op afwijzing van de financiering, en het aankoopproces verloopt veel sneller en soepeler. Toch moet u, zelfs als contante koper, niet onvoorbereid zijn: vraag uw bank tijdig om een bewijs van kredietwaardigheid in het Frans of Engels (bijvoorbeeld een bevestiging van voldoende beschikbaar kapitaal). Zo bent u optimaal voorbereid en kunt u uw sterke positie ten opzichte van de verkoper ten volle benutten!

Natuurlijk moet je je budget kennen, maar het is net zo belangrijk om realistische verwachtingen te hebben van wat je er daadwerkelijk mee kunt kopen in de gewenste regio. De Côte d'Azur is een regio met een aantal van de duurste huizen in Frankrijk, maar de prijsverschillen tussen locaties kunnen enorm zijn! Voor de prijs van een gerenoveerd appartement in Cannes of Nice zou je soms een huis in het binnenland kunnen kopen.

Onze tip: hoe beter u uw kredietwaardigheid kunt aantonen, hoe sterker uw onderhandelingspositie zal zijn. Als buitenlandse koper is het uw doel om de Franse verkoper zoveel mogelijk gerust te stellen en te laten zien dat u een serieuze, financieel gezonde potentiële koper bent. Een solide financieringstoezegging of bewijs van voldoende eigen vermogen is uw sterkste argument. Zorg er daarom voor dat u deze documenten zo vroeg mogelijk verzamelt – idealiter zelfs voordat u daadwerkelijk begint met zoeken. Zo kunt u ontspannen en met een sterke onderhandelingspositie het proces ingaan zodra u uw droomhuis heeft gevonden!

Zodra u een shortlist met favoriete woningen heeft, organiseren we een gezamenlijke bezichtigingstour, meestal in samenwerking met een aantal lokale makelaars. Het is raadzaam om hier meerdere dagen voor uit te trekken (we raden minimaal een week aan) – zo heeft u voldoende tijd om de woningen op uw gemak te bekijken en eventueel een tweede bezichtiging in te plannen, bijvoorbeeld met een taxateur. Tijdens een typische tour kunt u tot vijf woningen per dag bezoeken, afhankelijk van uw planning, de locatie en de reistijden tussen de woningen. Naast de bezichtigingen is het ook belangrijk om tijd in te plannen om de omgeving te verkennen: welke restaurants en supermarkten zijn er in de buurt? Waar kan ik mijn hond uitlaten? Hoe snel ben ik bij het vliegveld of het strand? Een goede voorbereiding loont: de meeste van onze klanten vinden hun droomwoning al tijdens de eerste bezichtigingstour.

Na de bezichtigingen is hopelijk het moment aangebroken: u heeft uw droomhuis gevonden! Misschien is het een charmant landhuis in het achterland van Grasse, een penthouse met uitzicht op zee in Cannes, of een luxe villa in Valbonne – wat de locatie ook is, het belangrijkste is dat het goed voelt. We raden altijd een tweede bezichtiging aan om absoluut zeker te zijn en eventuele resterende vragen te beantwoorden. In de volgende stap nemen we samen met u alle beschikbare documenten van de woning door: plattegronden, energielabel, eventuele bouwvergunningen en andere belangrijke documenten. Bespreek alle details met ons: Zijn er renovaties nodig? Wat zijn de lopende kosten? Wat zijn de bijzondere kenmerken van deze woning? Voor structurele vragen kunnen we ook een bouwkundig inspecteur, architect of interieurontwerper raadplegen. Dit is ook het juiste moment om de definitieve financieringsbevestiging van uw bank te verkrijgen – of een bankverklaring van voldoende eigen vermogen (in het Frans) aan te leveren. U heeft deze documentatie uiterlijk voor de volgende stap nodig. Als alles klopt en u er helemaal zeker van bent, gaan we verder met de volgende stap: het indienen van uw bod!

In Frankrijk beginnen prijsonderhandelingen doorgaans mondeling, voordat er iets op schrift wordt gesteld. Dit is volkomen normaal en stelt beide partijen in staat discreet en flexibel te communiceren. Wij nemen de onderhandelingen voor u over en spreken met de verkoper of diens makelaar. We brengen onze marktkennis in en kunnen inschatten waar er nog ruimte is voor onderhandeling. In tegenstelling tot Duitsland, waar de focus vaak ligt op het snel bereiken van de "uiteindelijke prijs", neemt men in Frankrijk doorgaans meer tijd voor deze fase. Naast de koopprijs kunnen ook andere punten worden besproken: Welke meubels of inrichting zijn bij de prijs inbegrepen? Wanneer is de gewenste verhuisdatum? Zijn er nog noodzakelijke reparaties die moeten worden uitgevoerd? Wees realistisch, maar aarzel niet om een redelijk bod uit te brengen – onderhandelen hoort er gewoon bij! Wij houden u op de hoogte van de voortgang van de onderhandelingen en geven u eerlijk advies. Soms zijn er meerdere gespreksrondes nodig voordat beide partijen tevreden zijn – wees geduldig!

Als beide partijen het eens zijn over de koopprijs – gefeliciteerd! Dit moment wordt een koopovereenkomst genoemd en is een belangrijke mijlpaal op weg naar uw droomhuis. In Frankrijk is een mondelinge overeenkomst nog niet rechtsgeldig! De volgende stap is de schriftelijke fase:

Na de mondelinge overeenkomst volgt de eerste formele stap: het schriftelijke koopaanbod, in het Frans "l'offre d'achat" of kortweg "l'offre". Dit document van meerdere pagina's wordt door ons voor u opgesteld en bevat alle essentiële gegevens: uw identificatiegegevens, een nauwkeurige beschrijving van de woning, de overeengekomen koopprijs, het exacte bedrag van de makelaarscommissie en eventuele opschortende voorwaarden. Dergelijke voorwaarden kunnen bijvoorbeeld een financieringstoezegging van uw bank of een positief bouwkundig rapport omvatten – deze beschermen u als koper! Het aanbod is doorgaans enkele dagen tot een week geldig, gedurende welke de verkoper de tijd heeft om te beslissen. U kunt het aanbod eenvoudig digitaal ondertekenen zonder opnieuw naar Frankrijk te hoeven reizen. Zodra de verkoper uw schriftelijke aanbod accepteert en ondertekend retourneert, is de overeenkomst juridisch bindend. Vanaf dat moment is de woning exclusief voor u gereserveerd – de verkoper mag deze niet meer aan andere geïnteresseerden aanbieden of verkopen. Hij mag geen ander bod accepteren, zelfs niet een hoger bod! Bovendien mogen er voorlopig geen verdere bezichtigingen plaatsvinden. De woning wordt nu voor u gereserveerd tot een bepaalde datum, waarop het voorlopige koopcontract bij de notaris wordt ondertekend. Dit vindt doorgaans ongeveer 3-4 weken na acceptatie van het bod plaats.

Vanaf dit moment is de verkoper wettelijk verplicht, wat u als koper in een zeer veilige positie plaatst! U kunt zich echter nog steeds zonder problemen terugtrekken! Deze enigszins eenzijdige regeling in het voordeel van de koper is typerend voor het Franse vastgoedrecht en dient ter bescherming van de consument.

Voor het aanbod hebben wij de volgende gegevens van u nodig: 1) Van alle kopers: Achternaam, voornaam, meisjesnaam van de echtgenote (zeer belangrijk in Frankrijk), geboortedatum, geboorteplaats, nationaliteit, burgerlijke staat, beroep, geregistreerd adres, e-mailadres, mobiel telefoonnummer (u ontvangt een code voor de digitale handtekening) 2) Bewijs van kredietwaardigheid of financieringsbevestiging van de bank (met vermelding van de voorwaarden zoals rentetarief, etc.) 3) Kopie van identiteitsbewijs

BELANGRIJK: Het indienen van een bod betekent niet dat u een aanbetaling hoeft te doen!

Ongeveer één tot vier weken na het accepteren van het bod vindt de belangrijkste afspraak plaats: de ondertekening van het voorlopige koopcontract, in het Frans bekend als "Promesse de Vente" of "Compromis de Vente". Deze afspraak vindt plaats bij een Franse notaris, die een neutrale, wettelijk bevoegde rol vervult en beide partijen adviseert en beschermt. Wij bevelen u graag Duitstalige of Engelstalige notarissen in Nice aan met wie wij regelmatig samenwerken.

Belangrijk om te weten: In Frankrijk is het niet ongebruikelijk dat de verkoper en de koper twee verschillende notarissen inschakelen. De notarissen coördineren het proces onderling; dit brengt geen extra kosten met zich mee.

Het voorlopige koopcontract is een uitgebreid document waarin alle details van de koop juridisch worden vastgelegd: de koopprijs, de betalingsvoorwaarden, een nauwkeurige omschrijving van het onroerend goed, de garanties van de verkoper, opschortende voorwaarden en nog veel meer. De notaris zal het hele contract punt voor punt met u bespreken – neem gerust de tijd om vragen te stellen! De afspraak kan gemakkelijk twee uur duren, afhankelijk van het aantal vragen of de noodzaak tot onderhandelingen. Belangrijk: Tijdens deze eerste notariële akte kunnen afspraken nog worden gewijzigd of aangevuld (met instemming van alle partijen). Dit is niet meer mogelijk bij de tweede en definitieve notariële akte, de koopakte.

Vergeet niet uw identiteitsbewijs en een bankpas mee te nemen, aangezien u de notariskosten (voor de registratie) direct bij de afspraak dient te betalen.

Enkele dagen na de notariële akte stort u een aanbetaling van 10% van de koopsom op de escrow-rekening van de notaris. In sommige gevallen is een aanbetaling van 5% mogelijk na voorafgaande afspraak. De notaris zal de ontvangst van de betaling bevestigen.

Vraag nu (online) internationale geboorte- en huwelijksakten aan – u heeft ze later nodig voor de definitieve registratie!

Direct na het tekenen van de voorlopige overeenkomst begint een wettelijke bedenktijd van 10 dagen ("délai de rétractation"). Deze termijn beschermt u als koper: binnen deze 10 dagen kunt u zich nog zonder opgave van redenen terugtrekken uit de koopovereenkomst en zonder uw aanbetaling te verliezen! De verkoper heeft dit recht niet – alleen u als koper. De notaris zal u per aangetekende brief (AR24) informeren over het begin en einde van deze termijn, zodat u precies weet wanneer de termijn ingaat en eindigt. Dit lijkt misschien vreemd in eerste instantie – "Waarom zou ik me terugtrekken als ik net getekend heb?" Maar deze termijn is een belangrijke consumentenbeschermingsmaatregel in de Franse wetgeving en geeft u nog een kans om rustig over uw beslissing na te denken. Na het verstrijken van deze 10 dagen is de voorlopige overeenkomst rechtsgeldig – dan kunt u zich alleen nog terugtrekken uit de koopovereenkomst onder zeer specifieke voorwaarden (zoals de weigering van de bank om de financiering te verstrekken). In de overgrote meerderheid van de gevallen is deze fase echter slechts een formaliteit en wint de opwinding van de aankoop het!

Na het voorlopige contract begint een periode van ongeveer 2-3 maanden, waarin de notaris alle noodzakelijke controles, termijnen en registraties afhandelt. Er gebeurt in deze periode juridisch gezien veel, ook al hoeft u zelf niet veel te doen! De notaris controleert bijvoorbeeld of de gemeente een voorkooprecht op de woning heeft (wat gebruikelijk is in Frankrijk, maar zelden wordt uitgeoefend). Eventuele hypotheken of andere lasten worden uit het kadaster verwijderd, alle eigendomsdocumenten worden gecontroleerd (net als in Duitsland) en alles wordt juridisch in orde gemaakt. Tegelijkertijd begint ook uw financieringsperiode: als u een lening nodig heeft, moet u de financieringstoezegging van de bank vóór de afgesproken deadline indienen. Mocht de bank de lening afwijzen, dan kunt u zich terugtrekken uit de koop en uw aanbetaling terugkrijgen – een belangrijke waarborg! De beste manier om deze wachttijd te overbruggen is met praktische voorbereidingen: wij helpen u graag bij het vinden van betrouwbare vakmensen, verzekeringsmaatschappijen of andere lokale dienstverleners, zodat u direct na de sleuteloverdracht aan de slag kunt! Wij houden u op de hoogte van alle belangrijke ontwikkelingen!

Regel nu de inboedelverzekering; u heeft de ingevulde polis nodig voor de definitieve ondertekening.

Zodra de notaris alle noodzakelijke controles en registraties heeft voltooid, zal hij of zij u informeren. U wordt dan gevraagd het resterende aankoopbedrag te betalen, inclusief alle bijkomende kosten en registratiekosten. Het geld wordt overgemaakt naar de escrow-rekening van de notaris – niet rechtstreeks naar de verkoper! De notaris zal u gedetailleerde informatie verstrekken over het exacte bedrag dat moet worden overgemaakt. Belangrijk: Zorg ervoor dat u de overschrijving tijdig start, aangezien de notaris de notariële akte niet kan voltooien zonder voorafgaande ontvangst van het geld! Internationale overschrijvingen kunnen enkele dagen duren, houd hier rekening mee. Tegelijkertijd dient u ook een verzekering af te sluiten – met name de "assurance d'habitation" (woonhuisverzekering), die u nodig heeft op de dag van de overdracht. Geen verzekering, geen sleutels! U kunt zich ook online aanmelden voor elektriciteit (bijv. bij EDF) en water (bijv. bij SUEZ). Wij helpen u graag met deze praktische stappen; in Frankrijk kan alles online worden geregeld.

De dag voor de definitieve notariële overdracht vindt er een gezamenlijke bezichtiging van de woning plaats. Dit is uw kans om alles nog een laatste keer te controleren: Is de woning in de overeengekomen staat? Zijn alle in het contract genoemde zaken nog aanwezig? Werkt alles? Tijdens deze bezichtiging worden ook de meterstanden voor elektriciteit, water en eventueel gas opgenomen – belangrijk voor de latere facturering. U kunt eventuele laatste vragen met de verkoper bespreken, bijvoorbeeld over de werking van de verwarming, de buren of praktische zaken zoals de afvalophaling. Zorg ervoor dat u voldoende tijd vrijmaakt voor deze afspraak – het is het laatste moment voordat de woning officieel van u is! Mochten er tijdens de bezichtiging gebreken worden geconstateerd die er voorheen niet waren of waarover niet was afgesproken, dan kunnen deze alsnog worden besproken. Meestal verloopt alles echter vlekkeloos en is de spanning voor de volgende dag enorm. Binnenkort heeft u de sleutels in handen!

De grote dag is aangebroken: de tweede en laatste notariële akte, de "Acte de Vente"! Tijdens deze afspraak met de notaris wordt de definitieve koopovereenkomst getekend – vanaf dit moment bent u officieel eigenaar van uw woning in Frankrijk. De notaris leest alle belangrijke punten van het contract nogmaals hardop voor, ook al zijn er in dit stadium geen wijzigingen meer mogelijk. Alles is juridisch gecontroleerd en vastgelegd. Nadat beide partijen hebben getekend, volgt het mooiste moment: de sleuteloverdracht! De verkoper overhandigt u de sleutels van uw nieuwe huis – een magisch moment waar u zo hard voor hebt gewerkt. De notaris registreert de eigendomsoverdracht in de komende weken in het kadaster, maar dit is slechts een formaliteit. Vanaf nu kunt u de woning gebruiken, renoveren, verhuren – geheel naar eigen wens. Gefeliciteerd, u bent nu de trotse eigenaar van een woning in Zuid-Frankrijk!