Belastingen voor buitenlandse eigenaren van een tweede woning in Frankrijk
Een tweede huis kopen in Frankrijk is een droom voor veel buitenlandse kopers. Naast de aankoop zelf moeten eigenaren zich echter bewust zijn van de belangrijkste belastingen die van toepassing zijn op onroerend goed in Frankrijk. Met name relevant zijn de onroerendgoedbelasting (taxe foncière), de woonbelasting (taxe d'habitation) en – voor grotere vastgoedbezittingen – de vermogensbelasting (IFI).
1. Taxe foncière – de jaarlijkse onroerendgoedbelasting voor eigenaren
De onroerendgoedbelasting (taxe foncière) is een van de belangrijkste terugkerende kostenposten voor huiseigenaren in Frankrijk. Dit is wat u moet weten:
- De belasting wordt jaarlijks betaald door de eigenaar, ongeacht zijn of haar woonplaats. Om precies te zijn: de belasting wordt betaald door de eigenaar die op 1 januari van het betreffende jaar de eigenaar van het onroerend goed is. In het jaar van aankoop wordt de belasting door de notaris naar rato verdeeld tussen verkoper en koper.
- U ontvangt uw belastingaanslag elk jaar in oktober; deze wordt doorgaans naar uw hoofdverblijfplaats gestuurd.
- Het bedrag is afhankelijk van de gemeente en de kadastrale waarde (valeur locative cadastrale).
- De belasting varieert sterk per regio en kan met name in toeristische gebieden hoog zijn.
2. Taxe d'habitation - Onroerendezaakbelasting voor tweede woningen
Hoewel de onroerendgoedbelasting voor primaire woningen in 2023 werd afgeschaft, is deze nog steeds volledig van toepassing op tweede woningen – en treft dus vrijwel alle internationale kopers. Belangrijkste punten:
- De belasting wordt geheven op de gebruiker van het pand op 1 januari – in het geval van een tweede woning is dit meestal de eigenaar zelf.
- De basis hiervoor is de kadastrale waarde die door de belastingdienst wordt vastgesteld, plus toeslagen van gemeenten in populaire regio's.
- Hoewel de onroerendgoedbelasting (taxe foncière) wordt meegedeeld op het moment van aankoop, komt u het daadwerkelijke bedrag van de woonbelasting (taxe d'habitation) pas te weten bij de eerste aanslag, vooral als u een woning koopt die voorheen als hoofdverblijf werd gebruikt.
3. IFI – Vermogensbelasting op onroerend goed vanaf een netto vastgoedwaarde van € 1,3 miljoen
De Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) is alleen van toepassing op eigenaren met aanzienlijke vastgoedbezittingen. Belangrijkste feiten:
- Van toepassing op netto vastgoedactiva met een waarde van meer dan € 1.300.000.
- Alleen onroerend goed telt mee, zoals huizen, appartementen of aandelen in vastgoedbedrijven.
- Hypotheken en leningen kunnen worden afgetrokken.
- De belasting is progressief en begint bij een effectief instaptarief van ongeveer 0,5%.
- Ook niet-ing ingezetenen moeten IFI betalen als hun Franse vastgoedbezit de drempel overschrijdt.
IFI – Voorbeeldberekening voor vastgoedactiva
| Netto vastgoedwaarde | IFI vereist? | De facturering is opgedeeld in tarieven vanaf 800.000. | Resultaat (ongeveer) jaarlijkse IFI |
|---|---|---|---|
| € 1.000.000 | Nee (minder dan 1,3 miljoen) | € 200.000 × 0,50% = € 1.000 | Ongeveer €1.000, vaak geen IFI in de praktijk. |
| € 1.300.000 | En | € 500.000 × 0,50% = € 2.500 | De belasting op bedragen tussen de €0 en €500 wordt door "Décote" tot bijna nul gereduceerd. |
| € 1.500.000 | En | € 500.000 × 0,50% = € 2.500 | ca. €3.900 |
| € 200.000 × 0,70% = € 1.400 | |||
| € 2.000.000 | En | € 500.000 × 0,50% = € 2.500 | ca. €7.400 |
| € 700.000 × 0,70% = € 4.900 | |||
| € 3.000.000 | En | € 500.000 × 0,50% = € 2.500 | ca. €15.690 |
| € 1.270.000 × 0,70 % = € 8.890 | |||
| € 430.000 × 1,00% = € 4.300 | |||
| € 4.000.000 | En | € 500.000 × 0,50% = € 2.500 | ca. € 25.690 |
| € 1.270.000 × 0,70 % = € 8.890 | |||
| € 1.430.000 × 1,00% = € 14.300 |
Opmerkingen:
- IFI wordt doorgaans geheven over bedragen van € 1,3 miljoen of meer, MAAR de "Décote" (kortingsregel) verlaagt de belasting tot bijna nul als u net boven de drempel zit.
- Vanaf circa € 1,4 miljoen is de IFI volledig van toepassing zonder enige aftrek.
- Alle schulden die direct verband houden met het onroerend goed (hypotheek) verlagen de taxatiegrondslag.
Alle informatie wordt zonder garantie verstrekt en dient slechts als algemene richtlijn. De gepresenteerde berekeningen vervangen geen individueel fiscaal advies. Wij zijn geen belastingadviseurs, maar helpen u graag bij het leggen van contact met gekwalificeerde Franse of internationale belastingdeskundigen.
