Bij de aankoop van een woning in Frankrijk krijgt u te maken met drie hoofdsoorten kosten:

• Notariskosten – circa 7-8% voor bestaande woningen
• Makelaarscommissie (frais d'agence) – meestal inbegrepen in de aankoopprijs, circa 5-7%
• Bijkomende kosten – verzekering, deskundigenadvies, tolken

De zogenaamde "frais de notaire" vormen de grootste kostenpost bij de afsluiting van een transactie. De term is echter misleidend – slechts een klein deel hiervan gaat daadwerkelijk naar de notaris als honorarium. Het grootste deel bestaat uit belastingen en heffingen die de notaris namens u aan de Franse staat betaalt.

De notariskosten bestaan uit:

• Overdrachtsbelasting (Droits de Mutation) – ca. 5,8-6,4%
• Notariskosten (vergoedingen) – ca. 0,8-1%
• Honoraria en onkosten (Débours) – ca. 0,4%
• Sicherheitsgebühr (bijdrage voor eigendomsveiligheid) – ca. 0,1%

Bijzonder kenmerk van departement 06 (Alpes-Maritimes)

In het departement Alpes-Maritimes (Département 06), dat de Côte d'Azur met Cannes, Antibes, Nice en het hele achterland omvat, bedraagt de overdrachtsbelasting 5,81% van de aankoopprijs. Dit is in lijn met het Franse gemiddelde. Sommige Franse departementen hebben het tarief vanaf 2025 verhoogd tot wel 6,4% – Département 06 behoort daar vooralsnog niet toe. De exacte verdeling is als volgt:

• Department-Anteil: 4,5%
• Gemeentelijk aandeel: 1,2%
• Nationale belasting: 0,11%

Naast de kosten voor de notaris en de makelaar moet u ook rekening houden met andere uitgaven:

Verplichte kosten:

• Opstalverzekering – verplicht vanaf de dag van sleuteloverdracht (ongeveer € 800-1.500 per jaar voor een villa)

Optionele, maar waardevolle kosten:

• Aanvullend bouwkundig onderzoek – aanbevolen voor oudere panden (€500-2.000)
• Een Duitstalige tolk op het notariskantoor vergemakkelijkt de communicatie aanzienlijk (ongeveer € 300-500 per afspraak).

De makelaarscommissie (frais d'agence of honoraires) is, net als in Duitsland, een succesafhankelijke vergoeding – deze is alleen verschuldigd als de aankoop daadwerkelijk plaatsvindt.

In Zuid-Frankrijk ligt de commissie doorgaans tussen de 5% en 7%, inclusief de Franse btw (TVA) van 20%. Bij HEXAGON Real Estate bedraagt de standaardcommissie 6% inclusief btw. Het nettobedrag "hors tax", afgekort "HT", is dan 5%.

In Frankrijk bestaat er geen wettelijke regeling over wie de makelaarscommissie betaalt; dit is een kwestie van onderhandeling tussen de verkoper en de makelaar. In de praktijk is echter een duidelijke marktpraktijk ontstaan: in de overgrote meerderheid van de gevallen betaalt de verkoper de makelaarskosten.

Dit herkent u in de advertentie aan de vermelding "charges vendeur" of "Prix FAI" (Frais d'Agence Inclus). Dit betekent dat de makelaarscommissie al in de geadverteerde verkoopprijs is inbegrepen. In tegenstelling tot Duitsland, waar de makelaarscommissie vaak nog bij de vraagprijs moet worden opgeteld, betaalt u in Frankrijk met "charges vendeur" precies de prijs die in de advertentie staat vermeld – niet meer! Na aftrek van de commissie ontvangt de verkoper de netto-opbrengst ("prix net vendeur").

Minder gebruikelijk, maar mogelijk: Soms staat er in de advertentie "charges vendeur" (makelaarskosten), "Prix net vendeur" (netto verkoopprijs) of "Prix hors honoraires" (exclusief honoraires). In dat geval betaalt de koper de makelaarscommissie bovenop de vraagprijs. Dit is echter een uitzondering in onze regio aan de Côte d'Azur. Belangrijk: Controleer altijd de advertentie om te zien of er "charges vendeur" (FAI) of "charges acquéreur" (netto verkoopprijs) staat vermeld.

De transactie zal via een notaris worden afgehandeld.

Ongeacht wie de commissie betaalt, de transactie wordt altijd veilig afgehandeld via een notaris. De commissie van de makelaar wordt schriftelijk vastgelegd in de notariële koopovereenkomst. Kort voor de definitieve notariële afspraak (akte van verkoop) stort u de volledige koopsom op de escrow-rekening van de notaris. De notaris verdeelt vervolgens de gelden: de netto-opbrengst gaat naar de verkoper en de commissie naar de betrokken makelaar(s). De makelaar ontvangt zijn of haar honorarium dus pas helemaal aan het einde van het verkoopproces, enkele maanden na de succesvolle verkoop.

Op het eerste gezicht lijkt het onlogisch – waarom zou je als koper vrijwillig de makelaarscommissie betalen? Maar het model "charges acquéreur" heeft een cruciaal fiscaal voordeel:

Het belastingverschil

Als de makelaarscommissie in de vraagprijs is inbegrepen, wordt de overdrachtsbelasting berekend over de totale prijs – inclusief de makelaarscommissie. Bij een koopprijs van € 1.000.000 (FAI) betaalt u notariskosten en overdrachtsbelasting over het volledige bedrag van € 1.000.000. Bij een aankoop met "charges acquéreur" (kosten voor de koper) wordt de overdrachtsbelasting echter alleen berekend over de netto verkoopprijs – niet over de makelaarscommissie.

Wanneer u ons de opdracht geeft om uw droomhuis te vinden, werken we volgens het 'charges acquéreur'-model met een commissie van 6%. Dit klinkt misschien alsof u extra kosten maakt, maar in de praktijk betekent het vooral meer transparantie en betere onderhandelingsmogelijkheden. Zo werkt het in de praktijk:

Zodra we de perfecte woning voor u hebben gevonden en u een bod wilt uitbrengen, doen we de eigenaar een bod in twee delen: een duidelijk omschreven nettoprijs voor de verkoper, plus de 6% makelaarscommissie die u als koper betaalt. Bijvoorbeeld: u bent bereid om in totaal € 1.000.000 te betalen. Wij bieden de verkoper dan € 943.396 netto, plus € 56.604 makelaarscommissie voor u, de koper.

De voordelen voor u

Deze structuur zorgt voor duidelijkheid: de verkoper ziet precies wat hij netto ontvangt. U ziet precies de verkoopprijs van de woning en de hoogte van de makelaarskosten. Beide posten kunnen afzonderlijk worden onderhandeld, wat u aanzienlijk meer flexibiliteit biedt dan met een vast bedrag aan overdrachtsbelasting (FAI). En zoals eerder vermeld: met dit model bespaart u op overdrachtsbelasting, omdat deze alleen over de nettoprijs wordt berekend en niet over de makelaarscommissie.

Met de zoekopdracht bij HEXAGON kunt u niet alleen panden uit ons eigen portfolio bekijken, maar ook alle panden die te koop staan (en zelfs panden die niet officieel te koop staan).

Als een woning al door een ander makelaarskantoor te koop wordt aangeboden, werken beide kantoren samen voor u: de makelaar die de woning namens de verkoper in de markt zet en wij als uw persoonlijke aankoopmakelaar. De makelaarscommissie wordt dan verdeeld tussen de twee kantoren – u betaalt dus niet twee keer!

Uw voordeel: u heeft een persoonlijke vertegenwoordiger aan uw zijde die uitsluitend uw belangen behartigt, terwijl de makelaar van de verkoper voor de eigenaar werkt. Twee professionals zorgen ervoor dat de aankoop soepel verloopt – en u heeft iemand die 100% voor uw behoeften zorgt, zonder dat het u extra kosten oplevert.

Waarom moet ik een zoekopdracht ondertekenen? Deze schriftelijke overeenkomst waarborgt onze aanspraak op commissie ten opzichte van andere makelaarskantoren. Als we namens u samenwerken met andere makelaarskantoren en u hun woningen laten zien, delen de twee kantoren de commissie. Zonder een ondertekende zoekopdracht zouden andere makelaars onze diensten niet kunnen erkennen – en zouden we u geen volledige toegang tot de hele markt kunnen bieden. De opdracht beschermt daarom beide partijen en is essentieel voor een uitgebreide zoektocht naar alle beschikbare woningen. Uiteraard betaalt u alleen de commissie als we een woning vinden waarin u geïnteresseerd bent.

Hoe lang zit ik vast aan de overeenkomst? Onze opdracht voor zoekopdrachten loopt in eerste instantie slechts één maand en wordt automatisch met nog een maand verlengd. U kunt de opdracht op elk moment beëindigen met een kort bericht – er is dus geen langdurige verplichting. Dit geeft u de flexibiliteit om onze samenwerking vrijblijvend uit te proberen.

Wat betekent "exclusief"?

Een exclusieve opdracht betekent dat u gedurende de looptijd van de overeenkomst uitsluitend met HEXAGON Real Estate samenwerkt als uw aankoopmakelaar.

Wat je vanaf nu moet vermijden:

Neem geen rechtstreeks contact op met andere makelaarskantoren om bezichtigingen aan te vragen, "meer informatie" over een advertentie te verkrijgen of het exacte adres van de woning op te vragen. Het probleem is dat zodra uw naam in de klantendatabase van het andere makelaarskantoor is geregistreerd, wij mogelijk niet langer voor u als aankoopmakelaar kunnen optreden – althans niet gratis. Het andere makelaarskantoor zou ons dan niet langer als tussenpersoon erkennen en onze commissie zou komen te vervallen.

Daarom: Stuur ons simpelweg de link naar de advertentie (bij voorkeur via WhatsApp), en wij verzamelen alle informatie (adres, etc.) voor u, regelen bezichtigingen en onderhandelen namens u. Zo blijft uw status als exclusieve klant intact – en is onze service gratis. Wat moet u doen als u al contact heeft gehad met andere makelaars?

Geen probleem! Dit gebeurt heel vaak – de meeste mensen beginnen immers zelf met zoeken voordat ze een aankoopmakelaar inschakelen. Als u eenmaal met ons samenwerkt, hoeft u geen nieuwe directe contacten meer te leggen met andere makelaars.

Hoe ziet een zoekopdracht van HEXAGON Real Estate eruit? Download hier een voorbeeld (Frans/Engels):